家賃20万はもったいない？賃貸と持ち家を比較、どちらが得？住宅ローン返済額やメリット・デメリットを判断する方法

家賃20万円の賃貸物件に住むか悩んだときに気になることのひとつとして、家賃に20万円も支払うのはもったいないと感じてしまうことが挙げられるのではないでしょうか？

永遠のテーマであるといっても過言ではない、賃貸物件と持ち家はどちらが得であるかを考えてしまうことでしょう。

この記事では、家賃20万円の賃貸生活は本当にもったいないかをはじめ、家賃20万円の賃貸と持ち家を購入するメリット・デメリットを比較、年収による住まいの選び方や持ち家の購入と住宅ローン返済額について、家賃20万円の賃貸か持ち家を購入するか判断のポイントについて、詳しくご紹介いたします。

家賃20万円の賃貸生活は本当にもったいないのか？

家賃20万円の賃貸生活がもったいないと考える人は、いくら家賃を支払ってもその家が資産にならないからでしょう。家賃に20万円も支払うのであれば、資産になる持ち家を購入し、同等の住宅ローンを支払った方がもったいなくないと考えています。

ですが、賃貸物件には持ち家にはないメリットがいくつもあります。それらを享受できるなら、賃貸物件の方が住みやすいといえるでしょう。もちろん、賃貸物件には持ち家にはないデメリットもあるので、しっかりとメリットとデメリットの両方を見て、判断する必要はあります。ただ賃貸物件だからといって、家賃20万円を支払うのがもったいないとは限らないということです。

また、資産になるだけでなく、家賃20万円の賃貸物件と住宅ローン20万円の持ち家の場合だと、設備に違いがあります。どうしても賃貸物件の方が持ち家と比較して、設備のグレードが低くなってしまうからです。グレードの高い設備のある環境で生活をしたいと思ったら、持ち家の方がよいため、家賃20万円の賃貸物件はもったいないとなるでしょう。

家に対して、家賃がもったいないと感じるか、住宅ローンが無駄だと思うかは、人それぞれの価値観によるところが大きいのが現状です。

家賃20万円の賃貸と持ち家を購入するメリット・デメリットを比較

家賃20万円の賃貸物件と持ち家を購入するメリットとデメリットは、それぞれ異なります。家賃20万円の賃貸物件と持ち家を購入する場合、それぞれのメリットとデメリットを知っておけば、20万円で賃貸物件を借りるのか、住宅ローンを20万円支払って持ち家を購入するのかを迷ったときに判断しやすくなるでしょう。

以下は家賃20万円の賃貸物件を借りるメリットとデメリット、持ち家を購入するメリットとデメリットについて、比較した表です。

【家賃20万円の賃貸物件を借りるメリットとデメリット、持ち家を購入するメリットとデメリットの比較一覧】

比較項目

家賃20万円の賃貸物件

持ち家の購入

初期費用

【メリット】

敷金礼金・1ヵ月分の家賃・仲介手数料のみでOKのため、比較的安い

【デメリット】

頭金や手付金などの初期費用である諸費用が多く、高額になる

貯金から捻出する必要があり、貯金がない場合には持ち家を購入するのは難しい

更新料

【デメリット】

2年に1回、家賃1ヵ月分の支払いが必要

【メリット】

更新料の支払いが不要

家賃

【デメリット】

毎月支払う必要がある

【メリット】

家賃を支払う必要がない

住宅ローン

【メリット】

住宅ローンを支払う必要がない

【デメリット】

住宅ローンを契約しなければならない

住宅ローンを毎月支払う必要がある

金利がかかる

滞納すると、資産になるはずだった家を競売にかけられる

保険料

【デメリット】

保険料の支払いがある

持ち家よりは低額

【デメリット】

保険料の支払いがある

それなりに高額

固定資産税や都市計画税などの税金

【メリット】

支払いの必要がない

【デメリット】

毎年支払わなければならない

修繕費の積み立て

【メリット】

修繕費の積み立てがない

【デメリット】

持ち家がマンションの場合、修繕費の積み立てがある

管理費

【デメリット】

毎月家賃と一緒に支払わなければならない

【デメリット】

持ち家がマンションの場合、管理費の支払いが必要

定期的な点検

【メリット】

借主が行う必要がない

故障した場合は、管理会社に連絡したらOK

【デメリット】

持ち家の維持のため実施する必要がある

費用がかかる

メンテナンス（修理・リフォーム）

【メリット】

実施する必要がない

故障した場合は、管理会社に連絡したらOK

【デメリット】

持ち家の維持のため実施する必要がある

費用がかかる

家が建ってから長期間経てば経つほど、経年劣化が進み、高額になる

家に不具合があったときに自由に実施できる

DIY

【デメリット】

完全にできないわけではないが、DIYをした場合、退去するときに原状回復といって、元の状態に戻してから返さなければならないため、費用がかかる

【メリット】

自由にDIYをできる

DIYをしたままで過ごしても問題がない

子どもの成長に合わせてDIYをすることも可能

間取り

【デメリット】

自由度が低く、今ある賃貸物件の中から選択する必要がある

【メリット】

自由度が高く、家族構成やライフスタイルに合わせて、広さや部屋数を決められる

外観デザイン

【デメリット】

すでに建っている家を借りるため、自由度はない

【メリット】

外観デザインにこだわって家を建てることができる

セキュリティ

【デメリット】

オートロックのマンションであっても、鍵で開けるタイプのオートロックではなく、数字で開けるタイプのオートロックであることが多いため、過去の住人でも簡単に入ることができる

セキュリティは基本的に低い

【メリット】

セキュリティの高い家を建てることができる

人感センサー付きのライトの設置や防犯砂利を敷くなど、さまざまな対応が可能

家の中が見えないように設計すことも可能

家事導線

【デメリット】

すでに決まっているため、家事導線に問題がある可能性がある

【メリット】

家事導線を考えた家を建てることができる

バリアフリー

【デメリット】

基本的にバリアフリーになっていない

【メリット】

バリアフリーを意識して家を建てることが可能

年齢を重ねると、2階建てや3階建ての階段の上り下りがつらくなる可能性があるので、建てるときに平屋を選択することもできる

設備

【デメリット】

すで設備が備え付けられているため、選択の余地はない

設備のグレードが家賃と同等の金額の住宅ローンの持ち家と比較して低い

【メリット】

設備を自分で選ぶことができる

設備によって、グレードを決められるため、生活がしやくすなる

設備のグレードが住宅ローンと同等の金額の家賃の賃貸物件と比較して高い

住環境

【メリット】

自分で選択することができる

【メリット】

自分で選択することができる

騒音問題

【デメリット】

壁が薄いので、隣の部屋の咳払いなどが聞こえることがある

【メリット】

隣の家の音が聞こえることは基本的にない

ただし、道路族が周りに住んでいないかなどの住環境の事前チェックは必要

交通の便

【メリット】

駅に近い物件が多数ある

【メリット】

駅に近い土地を選ぶことができる

土地

【デメリット】

購入していないので自分のものにはならない

【メリット】

購入しているので、住宅ローンの完済後に資産になる

土地の状態

【デメリット】

すでに家が建っている状態で借りるので確認ができない

【メリット】

土地の状態を確認して購入することができる

土地に問題がある場合は、地盤改良をする

建て替え

【デメリット】

賃貸物件が建て替えになった場合、退去しなければならず、自分で次に住む家を見つけなければならない

【メリット】

自分のタイミングで建て替えをすることができる

引っ越し

【メリット】

引っ越したいと思ったら、いつでも自由にできる

【デメリット】

引っ越したいと思っても簡単に引っ越しはできない

引っ越す場合には、売却か賃貸に出すかなどの対応が必要になる

ご近所付き合い

【メリット】

ご近所付き合いをする必要がない

【デメリット】

ご近所付き合いが少なからず必要

震災に遭った場合

【メリット】

賃貸物件に住めなくなった場合は、引っ越すだけで解決する

【デメリット】

家に住めなくなった場合、建て直しなどを実費で行わなければならない

高齢者になった場合

【デメリット】

家を借りにくくなることがある

【メリット】

自分の家なので住み続けられる

オーバーローン

【メリット】

住宅ローンを契約していないので、オーバーローンになる心配がない

【デメリット】

途中で住宅ローンを支払えなくなったり、引っ越さなければならなくなったりして、家を売却する場合、残りの住宅ローンが家の売却の金額よりも大きくなるオーバーローンになる可能性がある

資産

【デメリット】

いくら家賃を支払ったとしても、資産になることはない

【メリット】

住宅ローンを完済すると資産になる

子どもがいる場合、子どもに残せる

資産価値

【メリット】

いくら家賃を支払ったとしても、資産になることはないので、資産価値が上がっても下がっても関係ない

【デメリット】

資産価値が下がる可能性がある

特に家は建てた後から価値が下がっていくため、最終的には土地の価値しかない場合が多い

このように、以下は家賃20万円の賃貸物件を借りるメリットとデメリット、持ち家を購入するメリットとデメリットは項目によって、それぞれ異なります。

自分が住む場合、どのメリットを享受したくて、どのデメリットを避けたいかによって、どういった居住形態が向いているのかがわかるでしょう。

居住形態の選択には正解はなく、自分の譲れないものやライフスタイルなどに合わせて、選択するのがおすすめです。

年収による住まいの選び方

年収によって住まいにかけられる費用は変わってきます。

賃貸の場合は、年収の25～30%程度の賃貸物件を借りるのが妥当ですし、持ち家を購入する場合の借入額は、返済負担率が収入の20%程度に収まるようにしなければなりません。返済負担率が多くなった場合には、25%までなら問題ないとされているため、25%程度まで借入額を増やす人もいます。

住まいを選ぶ場合には、必ず年収から妥当な金額のところにしましょう。背伸びをして、高額なところに住んでしまうと、支払いに悩むことになります。

家賃の場合は、日々の生活費に苦しむこともありますし、持ち家の場合は、住宅ローンが途中で日々の生活が苦しくなるだけでなく、住宅ローンを途中で支払えなくなってしまう可能性もあるので注意が必要です。

持ち家の購入と住宅ローン返済額について

持ち家の購入と住宅ローンの返済額は、切っても切れない関係です。持ち家の購入をするときには、キャッシュで家を購入しない限り、住宅ローンの契約をして家を購入するからです。住宅ローンのほとんどはフラット35で契約し、35年間かけて住宅ローンを返済していきます。

住宅ローンの返済は、定年退職前までに完済しているのが望ましいとされているため、定年退職前までに完済ができなさそうな場合には、ボーナス払いや繰り上げ返済、定年退職金の活用などをして、定年退職と同時に住宅ローンが完済できている状態にする傾向にあります。

持ち家の購入をする場合、住宅ローンの返済額を決める場合には、返済負担率を基準に考えます。返済負担率は返済率とも呼ばれ、収入の20%程度に借入額を収めるのがよいとされているものです。

家賃20万円の賃貸か持ち家を購入するか判断のポイント

家賃20万円の賃貸物件に住む場合、基本的な家賃の負担率は年収の25～30%であるため、年収は960～800万円となります。

また、家賃20万円の人の年収である800～960万円だった場合、持ち家の購入をすると仮定して、いくら借入れできるかを計算した場合、4,100～4,850万円です。
これは、一般的な返済負担率である20%程度とした場合の計算結果になります。

以下は「借入金利2%」・「返済期間35年」・「元利均等返済」だったと仮定して、年収800～960万円の年収があった場合に借入できる金額を示したものです。

【年収800～960万円の年収があった場合に借入できる金額、返済負担率の一覧】
必要な年収借入希望額返済負担率

必要な年収	借入希望額	返済負担率
800万円	4,100万円	20.372%
810万円	4,120万円	20.219%
820万円	4,150万円	20.118%
830万円	4,200万円	20.115%
840万円	4,250万円	20.112%
850万円	4,300万円	20.109%
860万円	4,350万円	20.106%
870万円	4,400万円	20.104%
880万円	4,450万円	20.101%
890万円	4,500万円	20.099%
900万円	4,550万円	20.096%
910万円	4,600万円	20.094%
920万円	4,650万円	20.091%
930万円	4,700万円	20.089%
940万円	4,750万円	20.087%
950万円	4,800万円	20.084%
960万円	4,850万円	20.082%

このように、20万円の家賃を支払い続けて賃貸物件に住むことも可能ですが、家賃20万円の賃貸物件を借りられるだけの年収である800～960万円がある場合、一般的に注文住宅・建売住宅の一戸建ての平均購入金額である3,700万円（参考：住宅金融支援機構「2022年度フラット35利用者調査」概要）を越えているので、持ち家を購入することも問題なくできます。

支払う金額から見た場合、家賃を20万円支払って賃貸物件に住むのも住宅ローンを契約して持ち家を購入するのも、基本的な年収から見るとどちらも可能です。どちらを選択するかのポイントは、ライフスタイルや持ち家や賃貸物件に対する考え方、後々、資産にしたいかどうかによります。