一戸建ての購入を考えたときに、4000万円の一戸建てを購入するのは、もったいないのだろうか？と悩む方も多いのではないでしょうか？4000万円の一戸建てを購入するときに後悔しないためには、4000万円の一戸建てを購入する妥当性を知る必要があります。
この記事では、一戸建てを4000万で購入するのはもったいないかどうかをはじめ、4000万円の一戸建て購入と年収の目安や頭金ゼロで4000万円の一戸建てを購入するリスクについて、住宅ローンの組み方と返済プランについて、詳しくご紹介いたします。
一戸建てを4000万で購入するのはもったいない？判断基準は？
一戸建てを4000万円で購入するのは、決してもったいないことではありません。
以下は、住宅金融支援機構の「フラット35」を契約している方々のデータがまとめられている2022年度の「フラット35利用者調査」の概要に基づいた一戸建ての購入平均額を一覧にまとめた表です。
【一戸建ての購入平均金額の一覧】
| 融資区分（建て方別） | 所要資金 |
| 注文住宅 | 3,717 万円 |
| 土地付注文住宅 | 4,694 万円 |
| 建売住宅 | 3,719 万円 |
| 中古戸建 | 2,704 万円 |
＜引用：住宅金融支援機構「2022年度フラット35利用者調査」概要＞
このように、注文住宅・建売住宅は約3700万円が一戸建ての平均購入金額になっています。また、土地付注文住宅の場合は約4700万円、中古戸建は約2700万円が平均購入金額です。
この結果からもわかるように、一戸建ては3700～4700万円程度で購入するのが平均的であり、一戸建てを4000万円で購入するのはもったいなくはないといえます。
4000万円の一戸建て購入と年収の目安
4000万円の一戸建てを購入する場合には、一体いくらの年収があればいいのでしょうか？一戸建ての購入には、年収が大きく関わってきます。住宅ローンを契約するときには、返済負担率が収入の20%程度になるように借入額を抑えるからです。
返済負担率とは、年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合のことであり、基本的には収入の20%程度に収めるのが理想とされていますが、場合によっては25%程度でも問題がないとされています。
返済負担率を知りたい場合には、一般社団法人住宅金融普及協会の「返済負担率の計算」を利用して、計算することが可能です。
それでは、返済負担率20～25%程度の場合、それぞれいくらの年収が必要であるかについて、それぞれ詳しく見ていきましょう。
返済負担率が20%程度とした場合、4000万円の一戸建ての購入をする際の年収の目安とは？
返済負担率を20%程度とした場合、4000万円の一戸建ての購入をする際の年収の目安を見ていきましょう。
以下の表は、「借入金利2%」・「返済期間35年」・「元利均等返済」だった場合の4000万円の一戸建てを購入する場合で4000～4500万円を借入希望額とした場合の必要な年収、返済負担率（20%程度）を一覧にしたものです。
【4000万円の一戸建てを購入する場合で4000～4500万円を借入希望額とした場合の必要な年収、返済負担率の一覧】
| 必要な年収 | 借入希望額 | 返済負担率 |
| 780万円 | 4,000万円 | 20.385% |
| 800万円 | 4,100万円 | 20.372% |
| 830万円 | 4,200万円 | 20.115% |
| 850万円 | 4,300万円 | 20.109% |
| 870万円 | 4,400万円 | 20.104% |
| 890万円 | 4,500万円 | 20.099% |
このように、返済負担率を20%程度とした場合に必要な年収は、780～890万円となります。
返済負担率が25%程度とした場合、4000万円の一戸建ての購入をする際の年収の目安とは？
返済負担率を25%程度とした場合、4000万円の一戸建ての購入をする際の年収の目安を見ていきましょう。
以下の表は、「借入金利2%」・「返済期間35年」・「元利均等返済」だった場合の4000万円の一戸建てを購入する場合で4000～4500万円を借入希望額とした場合の必要な年収、返済負担率（25%程度）を一覧にしたものです。
【4000万円の一戸建てを購入する場合で4000～4500万円を借入希望額とした場合の必要な年収、返済負担率の一覧】
| 必要な年収 | 借入希望額 | 返済負担率 |
| 635万円 | 4,000万円 | 25.04% |
| 650万円 | 4,100万円 | 25.074% |
| 660万円 | 4,200万円 | 25.296% |
| 680万円 | 4,300万円 | 25.136% |
| 690万円 | 4,400万円 | 25.348% |
| 710万円 | 4,500万円 | 25.194% |
このように、返済負担率を25%程度とした場合に必要な年収は、635～710万円となります。返済負担率を20%程度とした場合と比較して、145～180万円の年収差があります。
返済負担率は低ければ低いほど、住宅ローンの負担が小さくなるので、どのように住宅ローンを返済していきたいかによって、返済負担率を20%にするか25%にするかを考えるとよいでしょう。
頭金ゼロで4000万円の一戸建てはリスクが高い？
頭金ゼロで4000万円の一戸建ての購入をすることは、リスクが高いと言わざるをえません。
基本的に家を購入するときは、頭金を用意します。頭金も諸費用のひとつであり、住宅の購入金額の20%程度とされているため、4000万円の一戸建てを購入する場合の頭金は800万円となります。頭金を支払った場合には、住宅ローンは3200万円で契約することになります。
ですが、頭金ゼロの場合、この800万円を売買契約時に支払わないということになります。そのことが、4000万円の一戸建てを頭金ゼロで購入することのリスクにつながってしまうのです。
頭金ゼロで4000万円の一戸建てを購入するリスクには、以下の4点があります。
- 毎月の住宅ローンの返済が高額になってしまう
- 住宅ローンの金利が高くなってしまう
- 貯金ができなくなってしまう可能性が高い
- 万が一、手放さなくてはならなくなったときにオーバーローンになる可能性がある
それでは、頭金ゼロで4000万円の一戸建てを購入するリスクについて、それぞれ詳しく見ていきましょう。
毎月の住宅ローンの返済が高額になってしまう
4000万円の一戸建てであれば、頭金は20%なので800万円になります。この800万円を引いた残りの金額である3200万円が頭金ありの場合の住宅ローンの返済額です。ですが、頭金なしの場合、4000万円すべてが住宅ローンの返済額です。
同じフラット35年で、35年間で住宅ローンを完済すると考えると、頭金ゼロの方が毎月の住宅ローンの返済が自ずと高額になってしまいます。
毎月の住宅ローンの返済が高額になってしまうことはさまざまなリスクにつながってしまうので、注意が必要です。
住宅ローンの金利が高くなってしまう
毎月の住宅ローンの返済が高額になるのと同時に金利もその分かかってしまいます。
そのため、頭金ゼロで4000万円の一戸建てを購入する場合には、住宅ローンの金利が高くなるというリスクがあります。
貯金ができなくなってしまう可能性が高い
頭金ゼロの場合、住宅ローンの返済が高額になったり、金利が高くなってしまったりするため、貯金に回すお金が減ってしまったり、なくなったりしてしまう可能性が高くなります。
子どもがいて養育にお金がかかったり、家族や親族が病気や介護でお金が必要になったりしたときに、貯金がないと対応できなくなることもあるでしょう。
貯金ができなくなってしまうなら、頭金ゼロで4000万円の一戸建てを購入するのは得策であるとはいえません。
万が一、手放さなくてはならなくなったときにオーバーローンになる可能性がある
万が一、4000万円で購入した一戸建てを手放さなければならなくなったときに、頭金を支払った場合に比べて、頭金ゼロの場合、支払わなければならない残りの住宅ローンが多くなります。頭金のあるなしで残りの住宅ローンの金額が異なるためです。
4000万円の一戸建てが高値で売れればいいですが、そうではなかった場合、4000万円の一戸建てを手放したとしても、オーバーローンになってしまう可能性があります。
オーバーローンとは、住宅を売却するときの金額よりも残っている住宅ローンの金額の方が上回っている状態のことをいいます。
オーバーローンになってしまうと、貯金を使って、住宅ローンを相殺するしかありません。しかし、頭金ゼロにしたことによって、住宅ローンの返済額が高額になり、貯金ができていなければ、住宅ローンを相殺することすらもできなくなってしまいます。
頭金ゼロで4000万円の一戸建てを買う場合には、もしも売却しなければならなくなってしまったときのことまで考える必要があるでしょう。
住宅ローンの組み方と返済プランについて
4000万円の一戸建てを購入する場合、住宅ローンの組み方と返済プランはよく考えなければならない点です。特に住宅ローンの場合、ほとんどのケースでフラット35を契約するため、返済期間は35年間になります。
その上、定年退職前に住宅ローンを返済するのが理想とされているため、60～65歳までに返済することを考えると、25～30歳までに住宅ローンのフラット35を契約しなければなりません。もちろん、40代や50代でもフラット35は契約できるのですが、そうなってくると、定年退職前までに住宅ローンの完済をすることができません。
40代や50代でフラット35の住宅ローンを契約して、定年退職前までに住宅ローンを完済する場合には、ボーナス払いや繰り上げ返済を活用しつつ、退職金で残りの住宅ローンを返済するという方法もあります。
また、4000万円の一戸建ての住宅ローンを契約するときに決めなければならないのが、頭金の有無です。頭金ゼロor頭金ありで住宅ローンの組み方は変わるのでしょうか？次の「頭金ゼロor頭金ありで住宅ローンの組み方は変わる？」では、頭金の有無の住宅ローンの組み方について、ご紹介しています。
頭金ゼロor頭金ありで住宅ローンの組み方は変わる？
頭金ゼロと頭金ありでは、住宅ローンの組み方は変わります。正確には住宅ローンで支払う金額に違いが出ます。
頭金とは、住宅ローンの一部を先に支払うことです。頭金は購入金額の20%であるため、4000万円の一戸建ての場合は800万円を支払うことになります。
頭金として800万円支払った場合、残りの3200万円を住宅ローンで支払うことになります。ですが、頭金なしの場合、4000万円すべてを住宅ローンで支払うことになります。その結果、頭金ゼロの方が月々の住宅ローンの返済額が大きくなってしまいます。
また、ここで問題となってくるのが金利です。住宅ローンが3200万円と4000万円までは4000万円の住宅ローンの方が支払う金利の額は大きくなってしまうので、頭金はきちんと支払っておいた方がよいといえるでしょう。
4000万円の一戸建て購入で後悔しないコツ
4000万円の一戸建てを購入した後に一番したくないものは後悔ではないでしょうか？せっかく、念願の一戸建てを購入して、楽しく暮らしているのに、こんなはずじゃなかったと思うのはつらいものがあります。
4000万円の一戸建てを購入して後悔しないためには、事前に失敗する芽を摘んで置くことです。
4000万円の一戸建てを購入して後悔しないコツには、以下の7点があります。
- 住宅ローンを契約するときに無理をしない
- しっかりその地域の一戸建ての相場を確認してから購入する
- 固定資産税や都市計画税など、必要なお金を積み立てておく
- 子どもの養育費など、生活で必要なお金のことを見越して購入する
- 定期的な点検やメンテナンス（修理・リフォーム）の費用を貯金する余裕を持つ
- もしものときのための貯金をする余裕を持つ
- 手取り金額で住宅ローンの返済を考える
それでは、4000万円の一戸建てを購入して後悔しないコツについて、それぞれ詳しく見ていきましょう。
住宅ローンを契約するときに無理をしない
住宅ローンを契約するときは、決して無理はしないようにしましょう。住宅ローンで借り入れる額は返済負担率が収入の20%程度になるのが理想です。もし、20%を超えそうだとしても、必ず25%に収まるようにするようにしましょう。
住宅ローンを契約するときに無理をしてしまうと、返済に追われてしまい貯金ができなくなってしまうなどの問題が起きてしまいます。
しっかりその地域の一戸建ての相場を確認してから購入する
4000万円の一戸建てを購入したいと思ったら、その地域の相場を必ず確認するようにしましょう。相場からかけ離れた高額な一戸建てが販売されていることもあります。
そのような地域の4000万円の一戸建てを購入してしまうと、思っていたよりも部屋数が少なかったり、敷地面積が狭かったりするなど、問題が発生してしまう可能性があります。
固定資産税や都市計画税など、必要なお金を積み立てておく
4000万円の一戸建てを購入する場合、固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。これらの税金は一度支払ったら終わりではなく、毎年支払い続けなければなりません。
固定資産税や都市計画税などは諸費用としても注文住宅購入の決済タイミングで支払分けなければなりません。そのため、注文住宅購入の決済タイミングとその後は毎年支払う分のお金を積み立てておく必要があります。
積み立てておかないと、固定資産税や都市計画税などが支払えないなどのトラブルが発生してしまい、金銭面で困ってしまうので、後悔しないようにしっかりと積み立てておきましょう。
子どもの養育費など、生活で必要なお金のことを見越して購入する
4000万円の一戸建てを購入するのは、とても大きな買い物です。ですが、子どもの養育費などの生活で必要なお金のことを考えずに購入してしまうと、後悔することになってしまいます。
必ず、生活費が足りなくなってしまうような購入の仕方はしないようにしましょう。基本的に頭金をしっかり支払い、返済負担率を20%までに抑えていれば、よほどのことがない限り、生活費が苦しくなることはないでしょう。
ですが、養育費は年々上がっていくものなので、その点を考えて住宅ローンの契約をしないと、後悔することになりかねません。
定期的な点検やメンテナンス（修理・リフォーム）の費用を貯金する余裕を持つ
4000万円の一戸建てを購入したら、そこで終わりではありません。今度は一戸建てを維持するために定期的な点検やメンテナンス（修理・リフォーム）が必要になります。
定期的な点検やメンテナンス（修理・リフォーム）には費用がかかるため、これらにかかる費用を貯金しておく必要があります。
4000万円の一戸建てを購入して生活がギリギリになってしまうと、定期的な点検やメンテナンス（修理・リフォーム）の費用を貯金する余裕がなくなってしまうので、余裕を持って、住宅ローンを契約するようにしましょう。
もしものときのための貯金をする余裕を持つ
もしもしのときというのは、家族が病気をしたり、親の介護をしたりするときなどの急な出費のことです。このようなもしものときには、お金がかかります。
住宅ローンを支払うことだけでいっぱいいっぱいになってしまうと、貯金をする余裕がなくなってしまい、もしものときの出費に対応できなくなってしまいます。
必ず、何かがあったときのためにも貯金をする余裕を持てる状態で一戸建てを購入するようにしましょう。
手取り金額で住宅ローンの返済を考える
住宅ローンの返済を考えるときには、必ず手取り金額で考えるようにしましょう。手取り金額が自由に使用できるお金だからです。
手取りは自由にできるお金ではありますが、その中から生活費や住宅ローンを支払い、さまざまな用途で必要となるお金の積み立てもしなければなりません。
4000万円の一戸建てを購入して後悔しないようにするためには、しっかりと手取りで計算できるかが重要です。
まとめ：4000万の一戸建て購入は本当にもったいないの？
近年、ローコスト住宅など安く家を建てられる方法もあります。ですが、決して、4000万円の一戸建てはもったいなくはありません。そもそも、一戸建ては建て方によって異なりますが、3700～4700万円程度で購入するものだからです。
ですが、4000万円で一戸建てを建てたいと思ったら、4000万円の一戸建て購入と年収の目安を知っておくことは大切になります。無理のない住宅ローンの契約が購入後に後悔をしない方法のひとつだからです。
また、頭金ゼロで4000万円の一戸建てを購入するリスクや住宅ローンの組み方と返済プランについても同じように知っておくようにしましょう。これらを知っておくことで、どのように4000万円の一戸建てを購入するのがよいかを理解し、後悔のない購入ができる可能性が高くなります。
