家を購入したり、相続したりしても維持ができなくなってしまうことは、珍しいことではありません。
家が維持できない理由には、さまざまなものがあり、どれも切実な理由です。
では、家が維持できなくなってしまったら、どうすればよいのでしょうか？
この記事では、家が維持できなくなったときの解決策をはじめ、家を維持できなくなってしまったときの貸し出す方法や売却方法、空き家になりいらなくなった場合の実家の処分方法について詳しくご紹介いたします。
家が維持できない理由とは？
家を購入しても、家が維持できないことがあります。
では、どんな理由で家が維持できなくなってしまうのでしょうか？
以下の9点は家が維持できない場合の理由です。
- 住宅ローンを支払えなくなってしまった
- 固定資産税を支払えなくなってしまった
- 都市計画税を支払えなくなってしまった
- 火災保険や地震保険などの保険料が支払えなくなってしまった
- 修繕しなければならないのに、修繕費が支払えない
- 現在住んでいるわけではない家が遠方にあるため、管理が難しい
- 実家を相続したが、水道光熱費の支払いが難しい
- 転勤によって、継続して住むことができなくなってしまった
- 自分の高齢化によって、家が大きく敷地が広いため、手入れができなくなってしまった
このように、家が維持できなくなる理由には、基本的に金銭的な問題と管理できないという問題の2つが原因になっています。
家が維持できない場合の解決策
家が維持できなくなってしまうのには、さまざまな理由があります。
そして、解決策もひとつだけではありません。
以下の2点は、家が維持できない場合の家を売却する以外の解決策です。
- 住めない家を賃貸物件として貸し出す
- 更地にして土地を貸し出す
それでは、家が維持できない場合の解決策について詳しくご紹介いたします。
住めない家を賃貸物件として貸し出す
転勤をして住めなくなってしまったり、実家の家を相続したものの自分の家がすでにあったり実家が遠方だったりすると、その家は誰も住むことがなく空き家になってしまいます。住まずに維持をしていくことは、二重生活とほとんど変わらないため、金銭面から見ても難しいのは明らかです。
そんなときに最適な方法は、家を賃貸物件として貸し出すことです。
戸建てにしろマンションにしろ、ローンの返済が残っている状態で転勤をしなければならなくなっても、賃貸物件として貸し出せば、ローンの返済分として賃料を充てることができるため、金銭面での心配が必要なくなります。
ローンのない実家などの場合は、賃料がそのまま収益となるため、不安要素はほぼないといえるでしょう。
また、転勤の場合は、いずれまた持ち家に戻ってくる可能性があるため、「リロケーション」という方法を取ることがベストだといわれています。リロケーションとは、通常の賃貸契約とはシステムが異なり、期間限定での貸し出しとなるため、転勤で帰ってくるまでの間だけ家を貸し出すことが可能になる方法です。
賃貸として貸し出すのは難しくない？
賃貸物件にするには、賃借人が快適に住めるようにリフォームや修繕をする必要があります。そのため、まず初期投資をしなければなりません。また、貸し出した後、劣化した箇所が出てきた場合、その都度大家として修繕が必要です。
ですが、賃貸物件として貸し出せば家賃収入が見込めるため、しばらくすれば初期投資分は返ってくることになります。その後は修繕費が必要となるまで黒字となるため、家の維持がしやすくなるでしょう。
また、修繕やメンテナンスを不動産業者が担ってくれるプランを打ち出している会社もあります。不動産業者選びを上手に行うことで、少ない負担で家を貸し出すこともできるでしょう。
賃貸物件として貸し出すときに知っておきたいこと
家を賃貸物件として貸し出すには、不動産業者に依頼する方法と空き家バンクに登録する方法があります。
賃貸として貸し出す場合、まず最初に決めなければならないことは貸し出す方法です。マンションであれば、基本的に不動産業者に依頼する方法しかありませんが、戸建てであれば、不動産業者に依頼する方法と空き家バンクに登録する方法の2つから選択できます。
それでは、不動産仲介業者に依頼する方法と空き家バンクに登録する方法について、それぞれ詳しく見ていきましょう。
賃貸物件として貸し出す方法①不動産業者に依頼する方法
賃貸物件として貸し出すときに、不動産業者に依頼するには、まず不動産業者を選ばなければなりません。
不動産業者に依頼をすると、管理業務委託契約を結び、貸し出す家の管理を委託することができます。集客をはじめ、トラブルが起こったときも代理人として対応をしてもらえるため安心です。
ですが、依頼をすると管理委託費がかかります。不動産業者によってさまざまなプランが用意されているので、管理委託費と内容を照らし合わせて、納得のいくプランを選びましょう。
貸し出すときには、ペットや楽器を不可にしたり、禁煙にしたり、自分の思うような条件を付け加えて貸し出すことができます。また、転勤している間だけ貸し出す場合など、期間を区切って貸し出すときは、期限のない賃貸物件と比較して、借り手が見つかりにくい傾向にあるので注意が必要です。
賃貸物件として貸し出す方法②空き家バンクに登録する方法
賃貸物件として貸し出すときに空き家バンクに登録するには、まず地方自治体で登録申請を行わなければなりません。
空き家バンクには無料で登録できるので、不動産業者に依頼するよりも出費を抑えられるようなイメージがあるかもしれません。ですが、実際は仲介手数料を支払わなければならないため、金銭面ではさほど違いはないといえるでしょう。
空き家バンクは地方自治体で登録はしますが、実際の契約手続きは自治体と協定を結んでいる不動産業者が行うことになっています。空き家バンクに登録するには条件があるため、その条件をすべてクリアしなければなりません。
たとえば、電気やガス、水道などがきちんと使用できるか、登記されている家であるか、抵当権に設定されていないか、大きな改修が必要ではないなどの条件です。
空き家バンクでの貸し出しであっても、不動産業者に依頼する場合と同じように、期間を限定して貸し出すことはできます。ですが、空き家バンクの場合は2年間という縛りがあるため、注意が必要です。
また、ペットを不可にするなどの条件は自由に設定できますし、貸したくないと思った人には貸さなくてもよいとされています。
更地にして土地を貸し出す
家が維持できない上、建物のリフォームをはじめ、メンテナンス費や修繕費が出せない場合、家そのものを貸し出すことはできません。
ですが、建物を壊して、更地にしてしまった後に土地だけを貸し出すという解決策があります。
更地にして土地を貸し出す方法には、以下の3点の方法があります。
- 駐車場にして貸し出す
- トランクルームとして貸し出す
- 土地を貸し出して、自由に家を建ててもらう
それでは、更地にして貸し出す場合のそれぞれの貸し出し方法について詳しく見ていきましょう。
更地にして土地を貸し出す方法①駐車場として貸し出す
駐車場として貸し出す場合は、月極の駐車場とコインパーキングと施設型駐車場の3種類があります。
駐車場として貸し出す場合には、まず駐車場をつくらなければなりません。更地がある場合は、駐車場を運営する会社に相談をします。立地に問題がなければ、見積もりを取り、契約をして駐車場をつくることからはじめます。
駐車場として貸し出す場合は、立地などによって、月極の駐車場とコインパーキングと施設型駐車場の3種類の中から、収益が上げやすい方法を取るとよいでしょう。
更地にして土地を貸し出す方法②トランクルームとして貸し出す
トランクルームとして更地にした土地を貸し出す場合には、「事業用定期借地」として貸し出すのがよいでしょう。
トランクルームとして土地を有効活用する場合には、「リースバック」や「直接経営する」方法がありますが、どちらも元手がかなりかかります。
「事業用定期借地」であれば、トランクルームに必要な初期費用は、すべて契約するトランクルームの専門業者が負担してくれるので、土地さえあればできるといったメリットがあります。
更地にして土地を貸し出す方法③土地を貸し出して、自由に家を建ててもらう
土地を貸し出して、自由に家を建ててもらう場合には、土地だけを貸してあとは自由に使ってもらいます。
戸建てを賃貸として貸し出す場合に注意が必要なのは、貸し出し方です。「定期借家契約」であれば、期間を区切って貸し出すので期限がきたら、更地にして土地を返してもらえます。
ですが、「普通借地契約」として貸し出してしまうと、土地を貸さない正当な理由が必要となり、その理由が認められないと土地が貸し出したままになってしまいます。
結果として、土地を返してもらえない状態になってしまうことがあるため、注意が必要です。
家が維持できない…持ち家の売却方法
家が維持できないときは、持ち家を売却する方法もあります。
売却と一口に言っても、その方法はさまざまです。
持ち家の売却方法には、以下の3つの方法があります。
- 仲介で売却する
- 買取で売却する
- 個人で売却する
それでは、持ち家の売却する場合のそれぞれの方法について詳しく見ていきましょう。
仲介で売却する方法とは？
仲介で売却するためには、不動産業者に依頼しなければなりません。
不動産業者にネットで一括見積を取った後、気になった不動産業者から話を聞く方法と、最初から不動産業者を選んで相談する方法の2つがあります。
不動産業者を決定し、仲介を不動産業者に依頼したら、不動産業者が買い手を探してくれます。買い手が見つかったら、あとは売買契約を結べばOKです。
それでは、仲介で売却するメリットとデメリットについて、それぞれ詳しく見ていきましょう。
仲介で売却するメリットとは？
仲介で売却するメリットには、以下の3点があります。
- 買取に出すよりも高額で売れる傾向にある
- 売却時間が半年から3年くらいと比較的早い
- 売り出しを不動産業者が行ってくれる
買取に出すよりも仲介の方が高額で売れる傾向にはあるものの、必ず売れるというわけではないため、売れない場合には売り出し価格の見直しが必要となります。
時間的にそれなりの余裕がある場合には、価格面から考えても一番おすすめの売却方法であるといえるでしょう。
売却を考えているときは、売却したい時期から逆算して半年くらいは余裕を見るようにすることが大切です。
仲介で売却するデメリットとは？
仲介で売却するデメリットには、以下の3点があります。
- 仲介手数料の支払いをしなければならない
- 1日でも早く売ってしまいたいときに不向き
- リフォームや修繕をしなければならない
仲介で売却する場合には、価格の数パーセントを不動産業者に支払う必要があります。
また、持ち家をすぐに手放したいときには、買取と比較して時間がかかるため、仲介で売却するとタイムパフォーマンスが悪く感じるでしょう。
それだけでなく、家を売却するには、そのままでは売ることはできません。汚れや故障などがあれば修繕しなければなりませんし、経年劣化していることが考えられる壁紙の張り替えなどさまざまなメンテナンスを行わなければなりません。
売却する前にそれなりの費用がかかるため、費用の捻出が難しい場合には、仲介で売却するのには不向きであるといえるでしょう。
買取で売却する方法とは？
買取で売却するためには、仲介で売却するとき同様、不動産業者に依頼しなければなりません。
仲介で売却する方法と同様に、不動産業者にネットで一括見積を取った後、気になった不動産業者から話を聞く方法と、最初から不動産業者を選んで相談する方法の2つがあります。
仲介と異なる点は、買い手が不動産業者であることです。
それでは、買取で売却するメリットとデメリットについて、それぞれ詳しく見ていきましょう。
買取で売却するメリットとは？
買取で売却するメリットには、以下の4点があります。
- すぐに現金化できる
- リフォームやクリーニングの必要がない
- 仲介よりもスピーディー
- 仲介手数料の支払いをしなくてよい
買取での売却は、仲介での売却と比較して工程が少ないため、スピーディーです。また、仲介手数料の支払いもありません。
それだけでなく、リフォームやクリーニングなど仲介では必須だった費用がかからないので、持ち出しがないといったメリットがあります。
また、不動産業者に見積もりを取って買い取ってもらうため、タイムロスがなく、すぐに現金化も可能です。
買取で売却するデメリットとは？
買取で売却するデメリットには、以下の3点があります。
- 仲介で売却するより安くなってしまう
- 買い取ってもらえない可能性がある
- 調査に時間がかかってしまうことがある
買取で売却する場合、仲介で売却するよりも市場の1～3割程度、安くなってしまう傾向があります。不動産業者が買い取った後、売却するのが難しいと判断した場合は、さらに安くなる可能性も否めません。
より高く売却したい場合には、買取での売却は不向きであるといえるでしょう。
また、買取で売却するときには、立地などが原因で買取をしてもらえないことがあります。買取自体ができなければ、売却することは不可能となるため、別の方法を選択しなければなりません。
買取は買い取っても問題ないかを確認しなければならないため、シロアリがいないかなど、さまざまな観点から不動産業者が調査をします。そのため、時間がかかることもあるので、注意が必要です。
個人で売却する方法とは？
個人で売却する方法は、仲介や買取で売却するときと違って、不動産業者に依頼はしません。
すべて自分で行うのが個人で売却する方法です。
それでは、個人で売却するメリットとデメリットについて、それぞれ詳しく見ていきましょう。
個人で売却するメリットとは？
個人で売却するメリットには、以下の3点があります。
- 仲介手数料がかからない
- 価格を自分で決められる
- すべて自分の思い通りにできる
仲介で売却する場合には、不動産業者に仲介手数料がかかりますが、個人で売却すれば、不動産業者に支払う仲介手数料が浮きます。
また、売却価格も自分の思うように決められるため、納得のいく売却がしやすくなるでしょう。
個人で売却する場合は、スケジュールや条件などを自分の思っている通りにできるため、自由度が高いといえます。
個人で売却するデメリットとは？
個人で売却するデメリットには、以下の3点があります。
- なかなか売れない
- トラブルが発生したときに自分で対処しなければならない
- 手間がかかる
不動産業者は不動産を売却するプロなので、プロの力を借りずに家を売却するというのは、かなり難しいことといえます。
買いたい人を見つけられずに、なかなか家が売れないという問題が発生しやすいのが個人での売却です。
また、一番問題なのが、買い手とのトラブルであるといえるでしょう。契約中や契約後に発生したトラブルを自力で解決しなければならないのは難易度が高く、上手くいかないことも考えられます。
個人での売却は、すべて自分で実施するため、手間がかかるといったデメリットもあり、忙しい人や知識がない人にはあまり向いている方法ではないといえるでしょう。
家が維持できない…空き家になったいらない実家の処分方法
家が維持できないケースには、実家を相続したものの住まなかったり、遠方で管理が難しかったりすることがあります。
実家を維持できない場合は、処分をするのもひとつの方法です。
処分の方法には、貸し出す方法と売却する方法の2種類があります。
どちらが実家の処分として適切であるかを判断し、最適な方法を選びましょう。
家が維持できない…まとめ
家が維持できない理由にはさまざまなものがあります。その多くは金銭的な理由ではありますが、維持ができないからといってすぐに売却を考えてしまうのはもったいないことです。
家が維持できなくなったときに、売却だけでなく、賃貸物件として貸し出したり、建物の維持が無理でも更地にして土地を貸し出すなど、解決策はいく通りもあります。
また、家が維持できず、処分を考えたときに売却を選んだとしても、売却方法には仲介で売却する方法・買取で売却する方法・個人で売却する方法の3種類があります。家の状態や費用面を考え、選択するのがおすすめです。
家が維持できなくなったときに、解決策をたくさん知っておくことで、自分に一番合った方法を見つけられるでしょう。
