一生家が買えないと悩んでいる方は、年収別での住宅ローン借入額の一般的な目安が気になるのではないでしょうか。住宅ローンで借りて家を購入する場合、無理のない借入額の目安は、年収の5〜6倍以内です。
本記事では、一生家が買えない理由や、年収と住宅ローンについて解説します。賃貸生活のメリット・デメリットや、家賃と住宅ローンの比較、住宅ローンに代わる選択肢、家の購入と借金のリスク管理も紹介しますので参考にしてください。
本記事を参考にすると、安全で現実的な住宅購入の検討が可能になりますので、把握しておくようにしましょう。
一生家が買えない理由
一生家が買えない理由を3つ紹介します。
- 現時点で家計が赤字
- 将来の家計がマイナスになる可能性がある
- 短期間で家を手放す理由ができそう
以下より、詳しく解説しますので見ていきましょう。
現時点で家計が赤字
現時点で、家計が赤字の方は家を買わないほうがいいでしょう。やっと手に入れた家を、手放さなくてはならないことが起こりえます。
たとえば、年収に見合うローンが借りられて家を購入しても、住居のメンテナンス費用・固定資産税の発生などで、収支改善ができなくなることが挙げられます。
年収に関係なく支出超過であり、月々の足りていないお金をボーナス・貯金から補っている状態で家を買うことは非常に危険です。
将来の家計がマイナスになる可能性がある
将来の家計がマイナスになる可能性がある方は、家の購入をおすすめしません。家を手放すことになる・生活に支障をきたすことが考えられます。
たとえば、将来の家計がマイナスになる可能性があるケースは、以下のとおりです。
- 収入が上がる見込みが薄い
- 子供の進学時期が重なる
- 親の年金が少なく仕送りを頼まれる可能性がある
- 子どもができたら仕事を退職しようと思っている など
また住宅ローン返済以外にも、住宅関連の支出が生じるため家の購入は危険といえます。現時点で上記内容を見通すことは難しいですが、懸念点が少しでもあるのであれば、上記の想定で収支を試算しましょう。
短期間で家を手放す理由ができそう
家を買わない方がいい理由に、短期間で家を手放す理由ができそうなのかが挙げられます。短期間で家を手放す理由のよくある事例は以下のとおりです。
- 転勤が多い
- 親の介護が理由で地元へ戻ることになるかもしれない など
転勤においては、転勤が決まったなら家を賃貸にだせばいいですが、賃貸にだせるかは金融機関で対応が異なります。近年では、住宅ローンがまだ残っている状態で、家を賃貸にだすことが認められるのは厳しくなりつつあります。
また無条件で、賃貸を認めてくれる場合がありますが、賃貸にだせても金利優遇がなくなるため、以下の理由から今までと同様のローン返済額でいられないことが多いです。
- 適用金利が上がる
- 金利の高い不動産投資ローンへの借換を余儀なくされる など
賃貸にだせない場合では、住んでいないのに家のローンを払い続ける・売却するなどしなければいけません。いずれにしても、負担が大きいのでおすすめしません。
家が買えない現実：年収と住宅ローンについて
家が買えない現実を、年収と住宅ローンについて2つ紹介します。
- 年収別での住宅ローン借入額
- 年収別での住宅ローン返済額
以下より、詳細を解説しますので参考にしてください。
年収別での住宅ローン借入額
住宅ローンで借りて家を購入する場合、無理のない借入額の目安は、年収の5〜6倍以内です。年収別で、無理なく家を買える予算の目安は以下のとおりです。
| 年収 | 住宅購入の予算目安（年収の5倍） | 住宅購入の予算目安（年収の6倍） |
| 年収 400万円 | 2,000万円 | 2,400万円 |
| 年収 500万円 | 2,500万円 | 3,000万円 |
| 年収 600万円 | 3,000万円 | 3,600万円 |
| 年収 700万円 | 3,500万円 | 4,200万円 |
| 年収 800万円 | 4,000万円 | 4,800万円 |
| 年収 900万円 | 4,500万円 | 5,400万円 |
| 年収1000万円 | 5,000万円 | 6,000万円 |
家族の人数・ライフスタイルでお金の使い方・貯蓄状況が異なるため、同じ年収であっても無理のない返済額と借入額が異なるので、注意しましょう。
年収別での住宅ローン返済額
住宅ローン返済額は、一般的に、年収負担率（年間の返済額が年収に対して占める割合）が25％以内であれば安心です。年収負担率25％の場合での毎月の返済額・借入額は以下のとおりです。
| 年収 | 毎月の住宅ローン返済額 | 住宅ローンの借入合計金額 |
| 年収 400万円 | 約8万3,000円 | 約2,637万円 |
| 年収 500万円 | 約10万4,000円 | 約3,296万円 |
| 年収 600万円 | 12万5,000円 | 約3,956万円 |
| 年収 700万円 | 約14万6,000円 | 約4,615万円 |
| 年収 800万円 | 約16万7,000円 | 約5,274万円 |
| 年収 900万円 | 約18万8,000円 | 約5,934万円 |
| 年収1000万円 | 約20万8,000円 | 約6,593万円 |
※毎月の返済額は、年収 × 年収負担率25％ ÷ 12カ月で試算し、借入額については、金利1.7%で35年返済（ボーナス時加算なし）で試算
上記の表での毎月返済額を参考にして、住宅購入の判断を行いましょう。
賃貸生活のメリット・デメリット
賃貸生活のメリット・デメリットを紹介します。
- 賃貸生活のメリット
- 賃貸生活のデメリット
以下より、詳しく解説します。
賃貸生活のメリット
賃貸生活のメリットは3つあります。
- ライフスタイルの変化にあわせて引っ越しが可能
- 住居におけるメンテナンス費用負担がない
- 長期的な住宅ローンを支払い続けなくてもいい
詳細は以下のとおりです。
ライフスタイルの変化にあわせて引っ越しが可能
ライフスタイルの変化にあわせて、引っ越しが可能なことがメリットです。適した広さ・間取りの部屋を選択しての生活が可能になります。
たとえば以下が引っ越しの理由として挙げられます。
- 子どもが産まれた
- 子どもが成長したため個室が必要になった
- 子どもが独立して夫婦ふたりになった など
また子どもを持たずに暮らしたい夫婦は、どちらかが転勤になり都心に引っ越す・遠方に引っ越すなど、状況に応じて自由に住み替え可能です。独身で、今後もひとりで暮らし続けたい方は、収入の変動に合った家賃の家に引っ越しやすく、転職の際に賃貸であれば引っ越し前提での職探しができます。
現在独身であり、将来的に結婚・パートナーと同居したい場合は、賃貸であると生活の変化にあわせて対応しやすいです。また多くの方に該当するメリットとしては、隣人とトラブルが生じた際に、気軽に引っ越せることが挙げられます。
住居におけるメンテナンス費用負担がない
賃貸生活のメリットとして、住居におけるメンテナンス費用が発生しないことが挙げられます。物件についてのメンテナンスは、家主が行うと民法で定められており、賃貸に住んでいる限り、自らメンテナンスする必要がないからです。
たとえば、給湯器・エアコンなどの設備が、経年劣化で動かなくなった場合、持ち家では自身で修理・買い替えを行う必要があります。また、戸建て住宅の場合では、定期的な塗装メンテナンス・屋根材の葺き替えなども必要です。
一方、賃貸では家主が費用を負担して修理・交換をしてくれます。物件の修繕に必要な修繕積立金についても、賃貸では家主側が負担します。
また、地震・火災などで賃貸物件が損壊・消失しても、自身の資産ではないので損失になりません。ただし、自身に過失があった際には、契約内容によっては負担が発生する場合もありますので、賃貸借契約を締結する際は内容をしっかり確認することをおすすめします。
長期的な住宅ローンを支払い続けなくてもいい
一生賃貸に住む場合、長期的な住宅ローンを支払い続けなくてもいいことがメリットです。住宅を購入すると、数千万円のローンを組む場合もあり、住宅ローンの支払いができなくなると、一括返済を借入先から求められることもあります。
賃貸であっても家賃は生じますが、収入が減少した場合には家賃が低い物件への引っ越しが可能です。また以下の場合でもメリットがあります。
- 家計を支えている稼ぎ手の収入が減少したとき
- 共働きの場合はどちらかが健康を損なって働けなくなった場合
つまり賃貸では、固定費を抑制して暮らせる安心感が得られるでしょう。
賃貸生活のデメリット
賃貸生活のデメリットを3つ紹介します。
- 家賃の支払いが発生する
- 都市部・人気地域はファミリー向け物件が少ない
- 高齢になると新規の契約が厳しくなる可能性がある
以下より、詳しく解説します。
家賃の支払いが発生する
一生賃貸に住む場合、家賃の支払いが継続して発生することがデメリットです。
持ち家では払った住宅ローンは資産になり、住宅ローンを完済すればメンテナンス費用以外の住居費はあまりかかりません。一方で、賃貸で生活し続ける場合、定年退職後も家賃を払い続ける必要があります。
住居費を年金でまかなう必要があることは、老後へ向けて大きな精神的不安になります。老後資金の準備・退職時期を遅らせるなど、対策が必須になるでしょう。
都市部・人気地域はファミリー向け物件が少ない
都市部・人気地域は、家族暮らし向けの物件が少ない傾向にあることがデメリットです。都市部・人気地域では床面積を抑えるために、単身向けの物件が多いためです。
また、賃貸はワンルーム〜3LDKほどの間取りが中心であり、4LDK以上の物件は少ないといえます。同居する人数が多い世帯の場合、ニーズに合う物件探しが難しい場合もあるでしょう。
高齢になると新規の契約が厳しくなる可能性がある
賃貸物件では、高齢になると新規の契約が厳しくなる可能性があります。高齢者は収入が年金だけになる可能性があるため、家主が家賃の支払い能力に不安を抱きやすくなるためです。
入居者の家賃滞納に備えるための保証会社がありますが、高齢者においては審査に通りにくくなります。独身の場合、孤独死のリスクがあるため、物件の価値が低下することを回避したいため家主に敬遠されがちなので、引っ越す必要がでてきた場合、新居を見つけづらいでしょう。
また状況次第ですが、契約者本人の認知機能・判断機能が衰えている場合、契約そのものができないことがあります。
家賃と住宅ローンの比較
家賃と住宅ローンの比較を4つの視点で紹介します。
- 家賃と住宅ローンでかかるコスト
- 住み心地・条件で比較
- 資産価値で比較
- 老後で比較
以下より、詳細を解説しますので見ていきましょう。
家賃と住宅ローンでかかるコスト
賃貸と住宅ローンでかかるコストを、50年間住んだ場合で計算します。
- 賃貸でかかるコスト
- 住宅ローンでかかるコスト
それぞれは、以下のとおりです。
賃貸でかかるコスト
賃貸マンションと賃貸一戸建てで、家賃が12万円で50年間住む場合に必要な金額は、以下のとおりです。
| コスト | 賃貸マンション | 賃貸一戸建て |
| 家賃 | 7,200万円 | 7,200万円 |
| 更新料 | 300万円 | 300万円 |
| 管理費 | 600万円 | 0円 |
| 駐車場代 | 600万円 | 0円 |
| 合計 | 8,700万円 | 7,500万円 |
※管理費：毎月1万円、駐車場代：毎月1万円として試算
引っ越しをする場合、引っ越し費用・都度生じる敷金礼金も考慮する必要があります。とはいえ、修繕費用・リフォーム費用・固定資産税などは大家さんが負担するので、借主の費用負担はありません。
住宅ローンでかかるコスト
頭金ゼロで、住宅ローン返済は月12万円（金利1.25％）、返済期間35年の場合、4,080万円の物件を購入できます。マンションと一戸建てに、50年間住む場合に必要な金額は以下のとおりです。
| コスト | マンション | 一戸建て |
| 物件価格 | 4,080万円 | 4,080万円 |
| ローン利息 | 960万円 | 960万円 |
| 住宅ローン減税 | -400万円 | -400万円 |
| 購入時諸費用 | 120万円 | 120万円 |
| 管理費 | 600万円 | 0万円 |
| 修繕積立・修繕費用 | 900万円 | 600万円 |
| 駐車場代 | 600万円 | 0万円 |
| 室内リフォーム費用 | 200万円 | 200万円 |
| 固定資産税 | 550万円 | 350万円 |
| 合計 | 7,610万円 | 5,910万円 |
※管理費：毎月1万円、修繕積立金：毎月(マンション)1.5万円(一戸建て)1万円、駐車場代：毎月1万円として試算
住宅ローン減税の効果を年40万円とすると10年で400万円になるため、所得税・住民税から400万円が税額控除されるので、生涯コストより差し引くことができます。税制上での手厚い支援があるところは、住宅購入の強みであり、お得感があります。
住み心地・条件で比較
家賃12万円の賃貸と4,080万円の購入物件では、どのような家に住めるのかで比較してみましょう。東京都内で家賃12万円では、1LDK〜2DKほどの広さになります。ファミリータイプの広さが必要な場合、市部・隣接する県までを視野に入れなければいけません。
一方、4,080万円の購入物件では、首都圏の新築マンションであれば1LDKほどですが、中古マンション（築16〜20年ほど）では3LDK以上となります。物件によりますが、分譲マンションの設備はグレードが高いため、上記築年数のマンションであっても賃貸住宅の設備と比較して見劣りはしないでしょう。
資産価値で比較
生涯コストのみだけではなく、資産価値での比較をしましょう。持ち家にしか資産価値はありません。
不動産の資産価値については、土地と建物に分けられ、建物が劣化していくと資産価値は下がります。一戸建てでは約25年〜30年ほど、マンションでは約45年〜50年ほどで、建物の資産価値はほぼなくなります。
とはいえ、あくまで税制上の考え方であり、欲しい方がいる限り値段が付きますので、賃貸と持ち家を比較する際は資産価値を考慮に入れましょう。
老後で比較
賃貸と持ち家を比較する際は、老後の安心感が判断基準になります。老後の安心感を考えた場合、持ち家のほうが有利で、理由は以下のとおりです。
- 固定費が抑えられる
- 資産として利用できる
住宅ローンの返済を完了していれば、住宅購入のほうが固定費は抑えられるため、家計管理上では負担が少なく済みます。
資産価値が期待できる不動産の場合、不動産を担保にお金を借りて亡くなったあとに売却金で、借入金を返済できるリバースモーゲージを活用できることがメリットです。ただし長生きした場合に、存命中に全額返済が求められ、家を失うリスクがある点には要注意です。
住宅ローンに代わる選択肢
住宅ローンに代わる選択肢として、家の購入を現金一括購入で行う方法がありますので、メリット・デメリットを紹介します。
- 現金一括購入で家を買うメリット
- 現金一括購入で家を買うデメリット
以下より、詳しく解説しますので参考にしてください。
現金一括購入で家を買うメリット
現金一括購入で家を買うメリットは2つあります。
- 住宅ローンの金利負担・登記費用などが不要になる
- 値引き交渉がしやすくなる
住宅を現金一括購入する最大の利点は、住宅ローンにおいて金利負担がなくなることで、印紙代・融資手数料・登記費用がかからないこともメリットです。また現金一括購入は、売主からすれば、全額を早く回収できる魅力があり、値引き交渉がしやすくなる可能性が高まります。
現金一括購入で家を買うデメリット
現金一括購入で家を買うデメリットは2つあります。
- 住宅ローン控除を活用できない
- すまい給付金制度の対象にならない場合がある
住宅ローン控除の適用条件のひとつに「返済期間10年以上の住宅ローンを組む」があり、10年のあいだ住宅ローン控除適用の場合、最大で400万円の還付を受けられます。また住宅購入の負担を減らしてくれる、すまい給付金を受けられないことがあるのも欠点といえるでしょう。
※住宅ローン控除とは、住宅借入金等特別控除とも呼ばれ、住宅購入・リフォームなどで基準を満たすことで税金の控除を受けられる制度です
※すまい給付金は、消費税増税において住宅購入の負担を減らすために、現金給付を受けられる制度を指します
家の購入と借金のリスク管理
家の購入と借金のリスク管理について4つ紹介します。
- 収入状況の変化
- 税金・メンテナンスコスト
- 災害リスク
- 金利変動リスク
それぞれ以下より、解説します。
収入状況の変化
収入状況の変化が、住宅ローンを組む際のリスクとして挙げられます。住宅ローンの借入額・返済計画は、申請時における収入をもとに決めますので、転職・失業・病気・ケガなどで、収入が減少するケースがあるからです。
余裕のない返済計画では、途中で返済が厳しくなることがあります。
税金・メンテナンスコスト
税金・メンテナンスコストが、リスクとして想定されます。
持ち家を保有するときは、賃貸とは違い、固定資産税・都市計画税などの税金が生じるからです。また住宅を維持するための、メンテナンスコストをこまめに積み立てる必要もあります。
災害リスク
住宅ローンを組む際は、災害リスクを考慮に入れましょう。河川の氾濫・地震などの災害で自宅が損傷しても、基本的にローン返済は免除されません。
ハザードマップで、災害リスクについてしっかり調べておき、万が一の場合に備えて保険の仕組みをチェックすることも大切です。
金利変動リスク
金利変動が、想定されるリスクとして挙げられます。途中で金利が変動する変動金利を選んだ場合、金利上昇の可能性があるからです。
住宅ローンは、一般的なローンと比較して低金利に設定されていますが、借入額自体が大きいので、負担額が相対的に大きくなります。住宅ローンを組む前に、金利の仕組みをしっかり理解しておきましょう。
まとめ：一生家が買えない状況からの脱却
一生家が買えないと悩んでいる方向けに、以下を解説しました。
- 一生家が買えない理由
- 年収と住宅ローンについて
- 賃貸生活のメリット・デメリット
- 家賃と住宅ローンの比較
- 住宅ローンに代わる選択肢
- 家の購入と借金のリスク管理
賃貸と持ち家の選択は向き不向きがあります。衝動で行動しがちな方・時々の感情を重視する方は賃貸のほうが向いているかもしれません。とはいえ、持ち家だから不自由なわけではありません。
資産メリットを有効的に活用すれば、持ち家のほうがより自由な生活を手に入れることもできます。家を購入することは、資産を有効的に活用するうえで、計画的な方ほど持ち家の適性があるといえます。
家の購入はシミュレーションが大事であり、自身で計画立てを行うことが難しいと感じる方は、ハウスメーカーへの相談を検討してみましょう。
