土地を購入するためには、事前にどのような流れで行われるかを知っておく必要があります。なぜなら、土地を購入するには、知識がないと必要な準備ができず、スムーズに取引を行うことができないからです。
ですが、土地の購入するにあたって、何から手を付けたらいいのかわからない方も多いのではないでしょうか？
この記事では、土地の購入において、土地を買うときに何をすればいいかを解説する土地購入の流れを「契約の流れ」・「住宅ローンの流れ」・「登記の流れ」の3つに分けて、それぞれどのような流れがあり、どんなことを知っておけばいいのかについて、詳しくご紹介いたします。
土地購入の流れ/土地を買うにはどうすればいい？
マイホームを建てる場合、分譲住宅や建売住宅でない場合、住宅を建てるための土地の購入が必要となります。
土地購入の流れは以下の通りです。
- 土地の相場を調べる
- 土地の購入を決める
- 買付証明書を提出する
- 住宅ローン事前審査を受ける
- 重要事項の説明を受ける
- 土地売買契約の締結をする
- 住宅ローンの本審査の申し込みをする
- 住宅ローンの契約を締結する
- 土地の引き渡しをする
それでは、土地購入の流れを
- 契約の流れ
- 住宅ローンの流れ
- 登記の流れ
の3段階に分けて、それぞれ詳しく見ていきましょう。
【土地購入の流れ①】契約の流れ
土地を購入するときに、土地の相場を調べて、どの土地を購入するか決めたら、いよいよ契約です。
土地購入の流れのうち、契約は以下の流れで行われます。
- 買付証明書を作成して、提出する
- 住宅ローンの事前審査を受ける
- 重要事項説明を受ける
- 土地売買契約を締結する
このように、契約の間には、後述する住宅ローンの事前審査が入ります。
それでは、住宅ローンの事前審査を抜いた3つの契約の流れについて、詳しく見ていきましょう。
買付証明書を作成して、提出する
買付証明書とは、土地の購入意思を形にしたものです。
買付証明書には、決まった形式があるわけではなく、どのような形式で記載しても問題ありませんが、多くの場合、不動産業者がひな形を持っているので、そのひな形に記入して、提出します。
また、買付証明書の提出は、土地を購入するときに提出しなければならない義務はなく、形式として存在しているものです。
買付証明書に記入する内容・記載されている内容は、主に以下のものです。
【購入者が記入する内容】
- 記入した日付
- 購入者の住所
- 購入者の氏名
【ひな形にすでに記載されている内容】
- 物件の詳細
- 購入価格（手付金・中間金・残代金）
- 売買契約日
- 支払い方法
- 融資の有無
- 買付証明書の有効期間
- 購入者の勤務先
- 購入者年収
- その他の条件
不動産業者がひな形を持っている場合でも、ひな形に記載されている内容部分が空白になっているときは、自分で記入する必要があります。
また、まれに不動産業者がひな形を用意してくれない場合は、インターネット上にある買付証明書のひな形をダウンロードして、記入してから提出しましょう。
重要事項説明を受ける
重要事項説明とは、契約する上で重要な項目について説明することをいいます。
重要事項の説明は、購入者が省きたいと伝えても、「昭和二十七年法律第百七十六号 宅地建物取引業法（重要事項の説明等）第三十五条」において、実施しなければならないことが定められているため、宅地建物取引業者から必ず受けなければなりせん。
「昭和二十七年法律第百七十六号 宅地建物取引業法（重要事項の説明等）第三十五条」に定められている重要事項説明は以下の通りです。
（重要事項の説明等）
第三十五条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
＜引用「昭和二十七年法律第百七十六号 宅地建物取引業法（重要事項の説明等）第三十五条」＞
このように、重要事項説明は土地購入の契約において、欠かせられないものとなっています。
土地売買契約を締結する
土地売買契約は、土地を購入する際に書面を用いて、契約を締結することをいいます。土地売買契約の契約書には、契約内容について事細かに記載されています。
たとえば、売買契約書に記載されているものは、以下のような内容です。
- 土地の所在地
- 土地の番地
- 土地の地目
- 土地の地積
- 土地の売買代金
- 購入者の支払い方法（金融機関名・支店・口座番号など）
- 所有権の移転時期
- 引き渡しの日付
- 所有権移転登記完了までの諸費用の負担の所在
- 反社会勢力と関わりがないことの確約
- トラブルが発生したときの協議解決の方法
このように、契約書には土地売買において必要な情報がすべて記載されています。
土地売買契約書の印紙とは？
土地売買契約の契約書には、印紙を貼り付けなければなりません。また、印紙の金額には決まりがあります。
土地売買契約の印紙税の税率は、国税庁の「土地売買契約書 2 軽減後の税率」にも記載されている以下の通りです。
2 軽減後の税率
軽減措置の対象となる契約書に係る印紙税の税率は、課税物件表の規定にかかわらず、次表のとおりとなります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| ５千万円を超え １億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| １億円を超え ５億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| ５億円を超え 10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え 50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
（注） 不動産の譲渡に関する契約書のうち、その契約書に記載された契約金額が10万円以下のもの（契約金額の記載のないものを含みます。）は、軽減措置の対象となりません（税率200円）。また、契約書に記載された契約金額が１万円未満のものは非課税となります。
＜引用：国税庁の「土地売買契約書 2 軽減後の税率」＞
このように、土地を購入するためには、印紙代金が別途必要となります。土地が購入であればあるほど、印紙代金が高額になるので注意しましょう。
【土地購入の流れ②】住宅ローンの流れ
土地を購入する場合、現金で購入しない限り、住宅ローンを契約して購入します。住宅ローンを契約する場合には、事前審査を受けて通過したら、最終的に本審査を受けます。
それでは、住宅ローンの事前審査と本審査について、それぞれ詳しく見ていきましょう。
住宅ローンの事前審査とは？
住宅ローンの事前審査とは、仮審査とも呼ばれ、結果が即日から数日程度で出る簡単なものです。
事前審査はインターネット上でも受けることが可能であり、事前審査であれば、いつでも手軽に受けられるといった特徴があります。
住宅ローンの事前審査の場合、主に以下の項目が問われます。
- 借入形態（ひとり・ふたり・連帯責務）
- 借入目的（土地購入の場合は、物件購入・注文住宅購入土地あり・新築などに該当）
- 土地の値段
- リフォームの値段（土地のみの契約であれば0円）
- 借入希望日
- 申し込み希望店（インターネット上での契約が可能な場合もあります）
- ローン取り扱い手数料（定額型・定率型・未定から選択）
- 借入期間
- 売買金額請負金額
- 諸経費等（仲介手数料や不動産登記費用など）
- 必要資金総額
- 借入希望額
- 申し込みの金融機関以外の借入額
- 自己資金
- 資金調達合計額
- 毎月返済額
- ボーナス月返済額
- 毎月返済日
- 生年月日
- 勤務形態
- 前年の年収税込額
- 収入合算での審査の実施の有無
事前審査で入力しなければならない項目は、数多くあるため、以下の書類を事前に用意しておくとよいでしょう。
- 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード・パスポートなど）
- 前年の源泉徴収票（会社勤務以外の場合は過去3年分が必要です）
- 購入する予定の土地の資料敷地面積の記載があるもの
- 他に返済中のローンがあれば、ローンの残高証明書など、ローンの残高がわかるもの
また、インターネット上で、住宅ローンを借り入れる場合のシミュレーションができるようになっていることも多く、事前審査を申し込む前に返済額や金利、返済期間などの目安を知ることができます。
住宅ローンの本審査とは？
住宅ローンの本審査とは、住宅ローンを契約するときの正式な審査のことをいい、結果は1週間から10日程度でわかります。
住宅ローンの事前審査を通過していても、本審査に通らないこともあるので注意が必要です。
本審査は来店して手続きをすることが多い傾向にありますが、最近では本審査をインターネット上でも受けることができる金融機関もあるため、事前審査から本審査までインターネット上で完結できる住宅ローンも存在しています。
住宅ローンの事前審査の場合、主に以下の項目が問われます。
- 生年月日
- 勤務形態
- 前年の年収税込額
- 勤続年数
- 同居家族続柄
- 健康状態
- 住宅ローンの完済時の年齢
- 返済負担率
また、本審査では、基本的に以下の書類の提出を求められます。
- 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード・パスポートなど）
- 印鑑証明書
- 源泉徴収票（会社員以外の場合は、確定申告書・納税証明書など）
- 住宅ローンの借入申込書
- 購入する予定の土地の資料敷地面積の記載があるもの
- 売買契約書
- 不動産登記謄本
- 公図
- 地積測量図
- 他に返済中のローンがあれば、ローンの残高証明書などローンの残高がわかるもの
このほかに、印鑑（実印）も必要となります。
住宅ローンの本審査で必要となる書類は、事前審査で用意しておいた方が良い書類です。事前審査で書類一式を用意しておくことで、そのまま、本審査で提出ができます。
必要書類がきちんとそろっていない状態での提出は、心象も悪くなるため、すべての必要書類を不備なく提出することも大切です。
また、必要な書類は、金融機関によっても異なっているため、事前に何の書類が必要かを確認してそろえましょう。
住宅ローンの電子契約化
最近では、マイナンバーカードを利用した住宅ローンの電子契約化も進みつつあります。
マイナンバーカードを利用することで、今まで煩雑だった手続きが簡略化するだけでなく、印紙代金も不要になるなど、多くのメリットがあります。
印紙代金は「土地売買契約書の印紙とは？」で前述した通り、土地の価格によって印紙代金は決まっているため、印紙代金が必要のない住宅ローンの電子契約は、コストカットをする上で重要な判断材料となるでしょう。
また、金融機関によっては、電子契約の金利を下げるなどの工夫も実施されています。
それだけでなく、マイナンバーカードを利用しての住宅ローンの契約は、住宅ローンの契約後にもメリットがあります。
それは確定申告での住宅借入金等特別控除、いわゆる住宅ローン控除の申請がスムーズに行える点です。
【土地購入の流れ③】 登記の流れ
土地を購入したら、必ず土地の登記をしなければなりません。土地を購入したときの不動産登記は、所有権移転登記とも呼ばれ、法務局の管轄です。
所有権移転登記は、自分で行う方法と司法書士に依頼する方法があります。
それでは、所有権移転登記の流れについて、詳しく見ていきましょう。
所有権移転登記のタイミングとは？
所有権移転登記のタイミングは、住宅ローンの契約を締結した後です。
所有権移転登記が行われ、残代金を支払うと、土地の引き渡しが所有権移転登記後の1週間以内に行われます。
所有権移転登記は、土地購入の流れのうち、最終段階であるといえるでしょう。
所有権移転登記の申請書とは？
所有権移転登記の申請書様式については、法務局「不動産登記申請手続＞不動産登記の申請書様式について」の「4）所有権移転登記申請書 （売買）」から、様式と記載例を一太郎・Word・PDFの3種類からダウンロードできます。
登記申請書をダウンロードしたら、必要事項を記載していきます。
登記申請書で記入しなければならないのは以下の項目です。
- 原因（いつ売買したか日付を記入）
- 権利者（住所と氏名を記入）
- 義務者（住所と氏名を記入）
- 登記識別情報を提供することができない理由（登記識別情報を提供することができない場合に記入）
- 日付と法務局名
- 申請人兼義務者代理人 （住所と氏名と電話番号を記入）
- 課税価格 （土地代金と建物代金と合計金額を記入）
- 登録免許税（土地代金と建物代金と合計金額を記入）
- 不動産番号 １
- 所 在
- 地 番
- 地 目
- 地 積
- 不動産番号
- 所 在
- 家屋番 号
- 種 類
- 構 造
- 床 面 積
このように、登記申請書には、記入項目が多いので、記載例を参考にしながら、記入するようにしましょう。
所有権移転登記に必要なものとは？
所有権移転登記をするには、事前に準備しなければならないものが数多くあります。
ひとつでも欠けてしまうと、受理されないため、書類の記載の不備も書類がそろっていないということもあってはなりません。
所有権移転登記には、自分で所有権移転登記をする場合には以下の10点が、司法書士に依頼する場合には以下の12点が必要です。
- 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード・パスポートなど）
- 不動産登記申請書（登記申請書は、法務省のホームページからダウンロードできます）
- 住民票（住所を証明するため）
- 印鑑証明書（住所を証明するため）
- 実印
- 登記識別情報（登記済権利証でも可）
- 売買契約書
- 登録免許税
- 登録免許税納付用の収入印紙
- 固定資産評価証明書
- 司法書士への委任状（司法書士に依頼する場合のみ）
- 司法書士費用（司法書士に依頼する場合のみ）
このように、所有権移転登記を行うには、必要書類を不備なくそろえるだけでも骨が折れる作業です。
また、そろえるだけでなく、内容に問題がないことも併せて確認しなければならないため、手間のかかる作業であるともいえます。
所有権移転登記を自分で行う場合、やり方がわからないときはどうすればいい？
自分で所有権移転登記を行う場合には、不明な点等があり不安がある場合には、完全予約制ではありますが、対面・電話・ウェブによる案内を利用するとよいでしょう。
案内を利用する場合には、前日までに予約をし、当日は20分以内であれば、不動産登記の申請書の記載方法や必要書類についての相談ができます。
ただし、不動産登記の申請書の作成をしてもらったり、審査を受けたりすることはできないので、注意しましょう。
所有権移転登記について相談をしても問題が解決しない場合には、自分で所有権移転登記を行うという方法を見直し、司法書士に依頼する方法に切り替えることを検討することも大切です。
所有権移転登記は自分でする？司法書士に依頼する？
所有権移転登記は、自分でもできる手続きですが、失敗の許されない手続きです。司法書士に依頼することで、費用はかかりますが、手続きの失敗は回避できます。
また、司法書士に依頼することで、売主の実印が本物であるか、登記識別情報に問題はないかなど、細かいところを確認してもらえるといったメリットがあります。
司法書士に依頼すると費用はかかりますが、手続きに安心でき、手間もかからないため、所有権移転登記は自分で行わずに司法書士に依頼した方がよいといえるでしょう。
土地購入のまとめ
土地を購入するには、さまざまな準備をし、事前にどのような流れで進めていくことが、スムーズな土地の購入につながります。
土地の購入する流れのうち、「契約の流れ」・「住宅ローンの流れ」・「登記の流れ」の3種類にわけて、それぞれを詳しく解説いたしました。
土地の購入をする際には、売主との契約があります。買付証明書は法的な拘束力はなく、提出することも義務化されていません。
ですが、土地を購入する契約をする前に実施される重要事項説明は、宅地建物取引業法で説明が規定されています。重要説明事項の説明が実施された後は、売買契約に移ります。
また、土地の購入をする場合、住宅ローンを契約しますが、住宅ローンには事前審査と本審査があり、本審査に通らなければ、住宅ローンの契約ができず、土地の購入ができません。そのため、住宅ローンの本審査は非常に重要な契約であるといえます。
そして、土地購入の流れの中でも、最終段階といえるのが、不動産登記です。土地購入における不動産登記は、所有権移転登記とも呼ばれ、自分で行うこともできますし、司法書士に依頼することもできる手続きです。
所有権移転登記については、手続きが煩雑であることを考えると、司法書士費用はかかるものの、司法書士に依頼をして実施してもらう方が、後々のことを考えてもよいといえます。
このように、土地の購入には手続きが多く、何も知らずに進めていくと、必要書類を用意するのに手間取ったり、手続き自体を失敗してしまったりといったリスクがあります。
土地の購入を決めたら、まず何をするべきかを考えて動くことがスムーズに契約を進めていく上では重要であるといえるでしょう。
