土地を売買するためには、土地の売買についてさまざまな知識が必要です。手続きの流れや手順をしっかり確認し、必要書類や注意事項にも気を配らなければなりません。
ですが、土地の売買をするにあたって、何から始めたらいいのかわからない方も多いのではないでしょうか？
この記事では、土地売買契約の手続きの流れ・手順をはじめ、土地売買の必要書類や土地売買の仲介手数料、土地売買の注意点について、詳しくご紹介いたします。
土地売買契約の手続きの流れ・手順
土地売買契約の手続きには、いくつもの工程を踏まなければなりません。そのため、土地売買契約の手続きや流れを知っておくことは、土地を購入したり、土地を売却したりするのにあたり、欠かせません。
土地売買契約の手続きの流れ・手順は、土地を購入する場合と土地を売却する場合によって、少し手順が異なります。土地売買契約の手続きの流れ・手順は、それぞれ以下の通りです。
【土地を購入する場合の土地売買契約の手続きの流れ・手順】
- 土地の相場を調べる
- 購入する土地を決める
- 買付証明書を提出する
- 住宅ローン事前審査を受ける
- 重要事項の説明を受ける
- 土地売買契約の締結をする
- 住宅ローンの本審査の申し込みをする
- 住宅ローンの契約を締結する
- 土地の引き渡しをする
【土地を売却する場合の土地売買契約の手続きの流れ・手順】
- 土地の相場を調べる
- 土地を査定してもらう
- 媒介契約の締結をする
- 売却活動を行う
- 土地売買契約の締結をする
- 決済をする
- 土地の引き渡しをする
それでは、土地売買契約の手続きの流れ・手順について、それぞれ詳しく見ていきましょう。
土地の相場を調べる
土地の相場は、土地売買契約のうち、購入する場合でも売却する場合でも調べなければなりません。土地を購入する場合であれば、購入しようとしている土地が適正価格で販売されているかを確認します。
基本的に相場から大きく離れた販売価格で、土地が売られていることはありませんが、売主によって価格を自由に決められるという側面があるため、相場を知っておくことが重要となります。
また、土地の相場を知っておくことで、自分が購入できるエリアを知ることができるといったメリットがあります。土地を売却する場合であれば、売却したい土地が適正な価格で買い取ってもらえるかを確認する上で、土地の相場を知ることが重要となります。
ただし、不動産業者に売却する価格と、不動産業者が土地を売り出す価格には違いがあるため、その点を考慮する必要があります。
最近では、不動産業者に問い合わせることなく、インターネットで調べれば、土地の相場が掲載されているサイトなどを見つけられます。全国を網羅しているため、自分が購入したかったり、売却したかったりする土地の相場を手軽に調べることが可能です。
また、正確な土地の相場を知りたい場合には、国土交通省の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」から地価を知ることができます。
このほか、国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」から路線価を見て、確認する方法もあります。
購入する土地を決める
土地を購入する場合には、さまざまな土地を比較した上で、購入する土地を決めます。
土地を購入するときには、日当たりや住環境など、さまざまな観点から土地を確認して、決めることが重要です。
土地を査定してもらう
土地を売却するときには、土地を査定してもらわなければなりません。このとき、あらかじめ、土地の相場を調べておくことで、土地の査定で出された金額に問題がないかを確認できます。
土地の査定には、簡易査定と訪問査定があります。
また、土地の査定をするときには、不動産業者に直接依頼をして、査定する方法もありますが、インターネットから一括で複数の不動産業者に査定を依頼することも可能です。
買付証明書を提出する
土地を購入する場合には、買付証明書を売主に提出します。買付証明書には、法的効力もなく、提出した後もキャンセルすることが可能です。そのため、買付証明書を提出する義務があるわけではありません。
買付証明書の提出は、土地の購入意思があることを売主に提示するためのものです。結果として、売主の元に購入意思のある人たちから複数の買付証明書が提出されることもあります。
買付証明書には、決まった形式があるわけではありませんが、記載される内容はほぼ一緒で、多くの場合は、不動産業者がひな形を持っており、それに必要事項を記入していく形になります。
買付証明書に記載されている内容・記入する内容は、主に以下のものです。
- 記入した日にち
- 購入者の住所
- 購入者の指名
- 物件の詳細
- 購入価格（手付金・中間金・残代金）
- 売買契約日
- 支払い方法
- 融資の有無
- 買付証明書の有効期間
- 購入者の勤務先
- 購入者年収
- その他の条件
これらを記載した買付証明書を売主に提出したら、次のステップに進めます。
媒介契約の締結をする
土地を売却する場合には、媒介契約を締結します。媒介契約とは、売主が不動産業者に売却を依頼するときに締結する契約のことをいいます。
媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約と専属専任媒介契約の3種類があります。
一般媒介契約では、複数の不動産会社と締結できます。
専任媒介契約では、一社の不動産会社としか締結できません。売却の取引は、不動産業者と売主のどちらでも可能です。
専属専任媒介契約では、一社の不動産会社としか締結できません。売却の取引は、不動産業者のみが可能です。
このように、媒介契約と一口にいっても違いがあるため、売却の方法や結果が異なってきます。
住宅ローンの事前審査を受ける・住宅ローンの本審査の申し込みをする
住宅ローンの事前審査とは、仮審査とも呼ばれ、本審査を受ける前に必要な審査のことをいいます。
住宅ローンの事前審査は、一社だけでなく複数社の金融機関に依頼できるため、複数社で仮審査が通れば、住宅ローンの本審査に進みたい金融機関を選べます。また、事前審査は簡易的な審査であるため、即日から数日で結果が出ます。
住宅ローンの本審査とは、住宅ローンを組めるかを最終的に確認する審査のことをいいます。住宅ローンの本審査は、売買契約を締結した後に行われます。
本審査の場合、必要書類を提出してから、1～2週間程度で結果が出ます。
重要事項の説明を受ける
重要事項の説明では、宅地建物取引業者が契約する上で重要な項目について説明することになっています。
重要事項の説明を書面だけで問題ないと購入者が思ったとしても、土地を購入するときに必ず受けなければならないことが、「昭和二十七年法律第百七十六号 宅地建物取引業法（重要事項の説明等）第三十五条」において、定められています。
売却活動を行う
土地を売却する場合には、媒介契約を締結した後に、売主が売り出し価格を決めます。事前に土地の査定は受けているため、土地の相場がわかっている状態で決定します。
基本的には、不動産業者と相談して決めますが、売主が売りたい価格で販売することが可能です。
売却活動では、不動産業者はインターネット上で土地の売却情報を掲載したり、チラシの配布を行ったりします。また、売主は、土地の景観をきれいに保ったり、見学者がきたときの対応をしたりします。
土地の売買契約をする
土地を購入する場合でも売却する場合でも、土地の売買契約を締結します。土地の売買契約では、購入者と売主が売買契約書を交わすことが決められています。
また、売買契約書に記載される内容は、「昭和二十七年法律第百七十六号 宅地建物取引業法（書面の交付）第三十七条」で規定されています。
住宅ローンの契約を締結する
土地を購入する場合、住宅ローンの契約を締結しなければなりません。
融資の正式な承認がおりたら、金銭消費貸借契約（金消契約）を締結します。これが住宅ローンの締結です。
住宅ローンの締結をするときには、購入者は書類や持ち物を用意して、手続きをしなければなりません。
決済をする
決済とは、売買契約の最終段階の手続きです。
売買契約では、住宅ローンで決済する場合と現金で決済する場合とで決済をする場所が異なりますが、残金代を支払うという点では同じです。
土地の引き渡しをする
土地を購入する場合でも売却する場合でも、土地の引き渡しをします。
土地の引き渡しとは、所有権の移すということです。
土地の引き渡しが完了したら、所有地であることを示す標識などを立てて、所有を明確にします。
土地売買の必要書類
土地売買の必要書類は、購入するか売却するかで変わってきます。
土地売買契約のうち、購入する場合の必要書類は、以下の4点です。
- 買付申込書・買付証明書
- 本人確認書類
- 印鑑証明書
- 住民票
住宅ローンを組む場合には、住宅ローンの審査に必要な書類が別途必要となります
土地売買契約のうち、売却する場合の必要書類は、以下の7点です。
- 土地・建物登記済証（権利証）・登記識別情報
- 印鑑証明書
- 本人確認書類
- 固定資産税通知書・都市計画税納税通知書
- 固定資産評価証明書
- 地積測量図
- 物件状況等報告書
このように、土地売買契約には、購入する場合と売却する場合とによって、必要な書類が異なります。
土地売買の仲介手数料について
土地売買の仲介手数料は、土地を購入したときにも売却したときにも発生します。
土地を購入した場合には、土地を購入したときの仲介料であり、土地を売却した場合には、土地が売却できた成功報酬と売却における代行費用を合算したものとなります。
仲介手数料は、「昭和二十七年法律第百七十六号宅地建物取引業法（報酬）第四十六条」において、以下のように定められています。
第四十六条宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
２ 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
３ 国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
４ 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
＜引用：「昭和二十七年法律第百七十六号宅地建物取引業法 （報酬）第四十六条」＞
土地売買の注意点
土地売買の注意点は、土地を購入する場合と土地を売却する場合とで異なります。土地売買をする場合には、注意点を事前に確認し、トラブルに発展しないように気をつけることが大切です。
それでは、土地売買の注意点について、土地を購入する場合と土地を売却する場合に分けて、それぞれ詳しく見ていきましょう。
土地を購入するときの注意点とは？
土地を購入するときの注意点は、以下の17点があります。
- 土地を購入するときの一連の流れを確認する
- 土地の地目や用途地域を確認する
- 都市計画区域であるかを確認する
- 地盤の強さを確認する
- 土地に高低差があるか確認する
- 土地の形を確認する
- ハザードマップで災害時の状態を確認する
- 日当たりの良さ・風通しの良さを確認する
- 交通の便を確認する
- 住環境を確認する
- 接道義務を確認する
- 境界線が明確になっているか確認する
- 購入したい土地を見つけたら、すぐに動く
- 土地に関する優先順位を明確にしておく
- 購入する土地の予算を決めておく
- 利用したい制度があれば、土地の購入先の自治体でその制度があるかを確認する
- 土地の購入にかかる費用を確認する
- 住宅ローンの審査を受ける金融機関をピックアップしておく
- 売買契約時に用意する必要書類を確認しておく
このように、土地を購入するときの注意点は、数多く存在しています。
土地を購入するときの注意点は、基本的に土地を選ぶときに注意すべきことと、土地を選んだ後に注意すべきことの2つに分けられます。
それでは、土地を購入するときの注意点について、さらに詳しく見ていきましょう。
土地を購入するときの注意点を詳しく解説①土地を選ぶとき
土地を購入するときの注意点のうち、土地を選ぶときに注意すべきことは、その土地に住宅を建てて生活をするときに確認しておいた方がいいことばかりです。
たとえば、地盤の強度や住環境などがこれにあたります。
土地を購入するときには、土地を選ぶ段階で気をつけなければならないことが多く、購入の手続きよりも下準備が重要です。
土地を購入するときの注意点を詳しく解説②土地を選んだ後
土地を購入するときの注意点のうち、土地を選んだ後に注意すべきことは、お金にまつわることがほとんどです。
たとえば、土地の購入にかかる費用を確認することや住宅ローンの審査を受ける金融機関をピックアップしておくこと、売買契約時に用意する必要書類を確認しておくことが、これにあたります。
土地の購入にかかる費用は、土地の購入代金以外にも、印紙税・登録免許税・不動産所得税といった3種類の税金がかかります。土地だけの購入代金だけ用意すればいいと思っていると、慌てることになってしまうので、こういった購入代金以外のお金にも目を向けることが大切です。
住宅ローンを組む場合には、金融機関から融資を受けなければなりませんが、一社だけでなく複数社をピックアップしておくことで、住宅ローンの審査に受からないといったリスクを減らせます。また、住宅ローンと一口にいっても、金融機関によって違いがあるため、比較検討するのがおすすめです。
住宅ローンの審査には事前審査と本審査があり、必要な書類は事前審査と本審査では異なります。必要書類を知らずにいると、土壇場になって用意することになってしまい、慌ただしくなってしまいます。事前にどのような書類を用意すべきかは、調べればわかることなので、しっかりと準備をしておきましょう。
土地を売却するときの注意点とは？
土地を売却するときの注意点は、以下の11点があります。
- 土地を売却するときの一連の流れを確認する
- 媒介契約には3種類あることを知っておく
- 土地の状況を不動産業者に正確に伝える
- 売却価格を適正な価格にする
- 売却期間に余裕を持つ
- 購入者の住宅ローンが通らなかったときは、売買契約を白紙に戻す
- 庇護担保責任が生じる可能性があることを知っておく
- 売却した年には、確定申告で所得の申告を必ずする
- 複数の会社から土地の査定を受ける
- 相続した土地を売却する場合には、損失が出る可能性があるため、税理士事務所にも相談する
- 土地を売却するときにかかる費用を確認する
このように、土地を売却するときの注意点は、数多く存在しています。それでは、さらに詳しく見ていきましょう。
土地を売却するときの注意点を詳しく解説
土地を売却することは、土地を購入するときよりも多くの手間がかかります。そのため、実際に土地の売却手続きをするときは、事前の準備よりも売却手続き中に気をつけなければならないことの方が多くあるのが特徴です。
土地の売却は準備を正確に行ったとしても、購入者が住宅ローンに通らなければ、売買契約は白紙解約という状態になり、売買契約自体が白紙に戻ります。
そのため、不動産業者に支払った仲介手数料などは戻ってきます。それと同様に、購入者から受け取っていた手付金なども購入者に返却しなければなりません。そのため、購入者が住宅ローンに通過して、問題なく契約が終わってからではないと、手付金を使用するのは危険であるといえます。
また、土地の売却が終わったとしても、土地に問題が生じていることが明らかになった場合は、庇護担保責任として、責任を負わなければなりません。そのため、売却する土地に問題がないかを事前に調査をしておく方が安全であるといえます。
このほか、土地の売却をした後には、必ず確定申告を行わなければなりません。確定申告をしたことがない人にとっては、確定申告のやり方から学ぶ必要があり、負担が増えるため、確定申告の時期になる前に、しっかりと事前準備をしておくことが大切です。
e-taxを利用しての確定申告の場合は、マイナンバーカードの電子証明とスマホまたはICカードリーダーが必要となります。
土地売買のまとめ
土地の売買には、土地の購入と土地の売却の2種類があります。土地売買は、購入するのか売却するのかで、流れも手順も異なるため、どちらか一方を知っているからといって、両方を問題なく進めていけるわけではありません。
もちろん、土地の相場を調べることや土地の引き渡しなど、土地の購入にも売却にも共通していることはあります。ですが、ほとんどの手順が購入と売却とでは違うということを覚えておきましょう。
また、土地売買の必要書類に関しても、土地の購入と売却では、違ってきます。土地の売却の方が用意しなければならない書類が多いため、注意しましょう。
土地売買の仲介手数料は、土地を購入しても売却してもかかります。不動産業者に仲介してもらったことによる料金ですが、仲介手数料の金額は、国土交通大臣の定める金額以上は支払わなくていいことになっています。
このほか、土地売買には、さまざまな注意点があります。土地の購入と売却とでは、注意点が異なるため、土地を購入するのか売却するのかで注意点を確認するようにしましょう。
このように、土地売買には、知っておかなければならないことがたくさんあります。安心して土地の売買をするためにも、知識として身に着けておくことが大切です。
