住宅を建てる上で、つい目がいきがちなのが、土地の購入方法や建物の間取りなど、住宅そのものです。しかし、住宅を建てるなら、知っておいた方がいいことは、これら以外にも数多くあります。
そんな住宅を建てるときに知っておくべきことのひとつに宅地があります。宅地とは、地目のひとつで、土地や分譲地とは違った意味を持っている言葉です。
この記事では、地目としての宅地とはどんな意味があるのかをはじめ、宅地と土地の違いや宅地と分譲地の違い、良い条件の宅地の選び方について詳しくご紹介いたします。
地目「宅地」とは？意味をわかりやすく解説
地目の宅地とは、建物を建てるための敷地やすでに建物が建っている敷地のことをいいます。また、地目とは、登記官が判断し、決定した土地の用途のことです。
地目には、以下の23種類があります。
- 田
- 畑
- 宅地
- 学校用地
- 鉄道用地
- 塩田
- 鉱泉地
- 池沼
- 山林
- 牧場
- 原野
- 墓地
- 境内地
- 運河用地
- 水道用地
- 用悪水路
- ため池
- 堤
- 井溝
- 保安林
- 公衆用道路
- 公園
- 雑種地
この23種類の中のひとつが宅地であり、住宅を建てられます。また、地目だけでなく、土地には用途地域というものがあります。
基本的に用途地域であれば、ほとんどの場合、住宅が建てられます。用途地域とは、土地の使い方を定めたルールのことをいいます。
以下は国土交通省の「みんなで進めるまちづくりの話」で記載されている用途地域です。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
＜参照：国土交通省の「みんなで進めるまちづくりの話」＞「土地の使い方と建物の建て方のルールの話」＞
これらの用途地域のうち、住宅が建てられないのは、工業専用地域のみです。
このように、土地にはさまざまなルールがあり、住宅を建てられる場所が決まっています。
宅地と土地の違いとは？
宅地と土地は、家を建てる場所という意味で一緒くたにとらえられることがあります。しかし、宅地と土地には異なる意味があります。
宅地とは、地目のひとつで、建物を建てるための敷地やすでに建物が建っている敷地のことをいいます。
土地とは、地中からその上の空間までを含んだもののことをいいます。土地の利用方法は、別途、地目や用途地域で指定されています。
このように、宅地と土地は同じように見えて異なるものです。もちろん、宅地でも土地でも住宅を建てることは可能です。
ですが、土地の用途地域が工業専業地域である場合には、住宅を建てることはできません。宅地と土地の意味を正しく知ることは、住宅を購入する上で重要です。
宅地と分譲地の違いとは？
宅地は、地目のひとつで、建物を建てるための敷地やすでに建物が建っている敷地のことをいいます。
分譲地は、不動産業者が広大な土地を一括で買い上げて、区画整理をして販売する土地のことをいいます。
宅地も分譲地も住宅を建てられるという意味では、同じです。そのため、宅地かつ分譲地であることはありえます。
ですが、分譲地と宅地の異なる点は、分譲地が分譲住宅を建てるための土地であり、建てられるものがすでに決まっているのに対し、宅地は建てる建物が明確には決まっていないことです。
良い条件の宅地の選び方
マイホームを建てるのであれば、少しでも理想に近く、安心して住宅を建てられる宅地がよいと思う方も多いことでしょう。そのためには、良い条件の宅地を選ぶ必要があります。
良い条件の宅地の選び方は以下の15個の方法があります。
- 宅地の広さを確認する
- 地盤に問題はないか確認する
- 災害に強い場所か確認する
- 土壌汚染がなかったか確認する
- 便利な場所か確認する
- 日当たりの良さ・風通しの良さを確認する
- 宅地の高低差がないか確認する
- 境界線がはっきりしているか確認する
- どんな建物を建てたいかを先に決めておく
- どんな生活を送りたいかを決めておく
- 宅地を探す期間を決める
- 宅地を探すエリアを決める
- 宅地の購入予算を決める
- 妥協できるところを決める
- 除雪のしやすさについて確認する
それでは、良い条件の宅地の選び方について、詳しくそれぞれ見ていきましょう。
選び方1：宅地の広さを確認する
宅地の広さは、その上に建てる住宅の広さに直結します。
住宅に駐車場や駐輪場、庭などが欲しい場合には、宅地の広さでそれだけのものがつくれるかを判断しなければなりません。
どんな住宅を建てたいかを決めた上で、宅地の広さを確認することはマイホームを建てるには必要不可欠であるといえるでしょう。
選び方2：地盤に問題はないか確認する
宅地を選ぶ上で重要なことの上位に入るのが、地盤です。地盤が強いとか地盤が弱いとかといった言葉を聞いたことがある方も多いことでしょう。これは建物を建てる上で、地盤が非常に重要だからです。
日本は地震が多く、耐震性に優れた建物が建てられていることでも有名です。ですが、耐震性のある建物を建てたら、完全に安心できるのではありません。建物を建てる際、地盤に問題がないことが重要です。
地盤と水の関係とは？
地盤は水のあるところが弱くなります。家の周りに川や池がないから安心だと思われるかもしれませんが、それは間違いです。
等高線図を見れば明らかですが、尾根線と谷線に分かれており、谷線と呼ばれる部分には地下に水が流れています。また、等高線図からは、雨が降った際に、どこに雨水が溜まるかも確認できます。
このように、等高線図からも水の有無を知ることができるので、等高線図を確認するのもひとつの方法です。
地盤のことをよりよく知るためには、古地図を利用する方法が一般的です。古地図には、過去にその宅地がどのような場所だったかが記されています。
今は、その宅地の周りのどこにも川や池がないかもしれません。ですが、古地図で確認をしたら、その場所に川や池があったなんてこともあります。川や池は埋め立てられてしまえば、わからないものだからです。
もちろん、地盤に問題があれば、地盤改良工事をすれば、住宅を建てる上での問題は解決できます。ですが、最初からなんの問題もない宅地を選ぶ方が良い条件の宅地であるといえるでしょう。
このほか、過去に地盤沈下を起こしていたり、液状化してしまったりしている宅地は避けた方が無難であるといえます。
選び方3：災害に強い場所か確認する
宅地を探すときに、地盤と同じように事前に確認しておいた方がいいことのひとつに、その宅地が災害に強いかということがあります。
地盤は地震の被害に直結しますが、災害は地震だけではありません。地震が起きたときに、津波が発生するのは有名なことです。そのため、地震以外の災害にも備えておく必要があります。
国土交通省が運営している「ハザードマップポータルサイト」では、津波や洪水などの水害をはじめ、土砂災害などについても、その場所が安全であるかを確認できます。
ハザードマップポータルサイトでは、以下の6点について確認可能です。
- 洪水（想定最大規模）
- 土砂災害
- 高潮（想定最大規模）
- 津波（想定最大規模）
- 道路防災情報
- 地形分類
このように、ハザードマップポータルサイトで、購入したい宅地について事前に調べておくことで、安全な宅地を購入することにつながります。
選び方4：土壌汚染がなかったか確認する
過去に工場用地として使用されていた場合、土壌汚染の可能性がゼロではありません。宅地を選ぶときには、土壌汚染の心配がないかを確認する必要があります。
ですが、土壌汚染の調査は、基本的に誰でも依頼して、実施してもらえるわけではありません。土壌汚染について詳しく知りたい場合には、宅地を取り扱っている不動産業者に問い合わせましょう。
選び方5：便利な場所か確認する
宅地を購入し、住宅を建てるのであれば、その場所が便利であるかを確認しましょう。便利と一口にいっても、その意味合いは人によってさまざまです。
たとえば、駅が近くて通勤や通学がしやすいことも便利だということですし、スーパーや商業施設が近くにあって、買い物がしやすいことも便利だということです。
宅地を購入して住宅を建てたとき、そこに住む人が便利だと感じられるかの確認は忘れないようにしましょう。
以下の4点が、多くの場合確認される便利さです。
- 駅が近くて、通勤や通学がしやすい
- スーパーや商業施設が近くで、買い物がしやすい
- 子どもの学校や習い事に近い
- 公園が近くて、子どもを遊ばせやすい
このほか、自分が必要としている便利さがあるかを確認して、宅地を選ぶことが後悔をしない良い条件の宅地選びにつながります。
選び方6：日当たりの良さ・風通しの良さを確認する
日当たりの良さや風通しの良さは、生活をしていく上で、かなり密接に生活に関わってくることです。
日当たりが良くなければ、外に洗濯物を干してもなかなか乾きませんし、風通しが良くなければ換気がしづらくなります。
宅地を購入する段階では、特に問題がない状態であったとしても、近くに大きなマンションなどの建物が建つ可能性もあります。
近くに大きな建物が建ち、日照条件が変わらないかを確認することが重要です。
日当たりや風通しは、住宅を建てていない状態ではわかりづらい点でもありますが、日常生活に直結するので必ず確認するようにしましょう。
選び方7：宅地の高低差がないか確認する
宅地に高低差がある場合、建物を建てる前に高低差をなくさなければなりません。高低差がある宅地の場合、造成工事と呼ばれる土地をならす工事をしなければなりません。
また、造成工事をした後には外構工事も必要です。外構工事では、基礎工事が崩れないように補強する擁壁や盛り土、崖が崩れないように土をコンクリートで留める土留めの工事を行います。
選び方8：境界線がはっきりしているか確認する
宅地を購入するときに、見落としがちなのが境界線です。宅地に関する境界線とは、隣の建物との境目のことを指します。
境界線がはっきりしていない場合、境界線トラブルに発展し、解決まで時間を要することがあるため、境界線は最初から明確にしておくことが大切です。
境界線トラブルとは、境界線があやふやになってしまったところに、境界線となる塀や垣根をつくったものの、相手の敷地内に塀や垣根が入っており、トラブルに発展するというものです。
境界線トラブルを起こさないためには、境界標によって、境界線を明確にすることが重要です。
境界標には以下のようなものがあります。
- 杭
- 境界石
- コンクリート標
- 金属鋲※1
※1 金属鋲を使用して表示する場合には、ブロック塀やコンクリートなどに直接打ち込こみます。
＜参照：法務省「土地の境界トラブル防止 境界標には永続性のあるものを」＞
法務省のサイトの「土地の境界トラブル防止」でも記載されているように、境界標や境界線となる塀などがあるかを確認することは、境界線トラブルを事前に回避できる方法です。
もし、境界標や境界線となるものがない場合には、宅地に住宅を建てる際に、隣人の方に立ち会ってもらうなどして、境界線を明確にすることが境界線トラブルを回避する最善の方法であるといえるでしょう。
選び方9：どんな建物を建てたいかを先に決めておく
良い条件の宅地を選ぶためには、そこにどんな住宅を建てたいかを想定している必要があります。建てたい住宅によって、必要となる面積も違ってきますし、建てるべき方角も変わってきます。
宅地を見ただけでは、自分で判断がつかないので、ハウスメーカーの担当者に建てたい住宅が建てられるかを確認してから、購入の判断をするようにしましょう。
選び方10：どんな生活を送りたいかを決めておく
良い条件の宅地というのは、宅地の土地そのものだけではなく、新たな住環境に関してもいえることです。そこで重要となってくるのが、どんな生活を送りたいかを決めることです。
たとえば、以下のような「どんな生活を送りたいか」をまとめておきましょう。
- リモートワークが捗る静かな場所がいい
- 駅が近くて、通勤や通学が楽にできる
- 近くにスーパーがあって、毎日の買い物が楽にできる
- 徒歩圏内に商業施設があって、休みの日に遊びに行きやすい
- 子どもの習い事や学校までの距離が近い
- 子どもを遊ばせやすい公園が近くにある
- 治安がよく、日常生活が安心
- 街灯が多く、夜遅く帰ってきても安心
- 災害時に避難しやすい
このように、どんな生活をしたいかを考えることで、どういった場所にある宅地を選ぶことが良い条件となるかが変わってきます。
このとき、どんな生活を送りたいかの優先順位を決めるのも忘れないようにしましょう。
選び方11：宅地を探す期間を決めておく
宅地を探すときは、探す期間をあらかじめ決めておくことが大切です。期間を決めずにダラダラ探していると、もっといい宅地があるかもしれないとキリがなくなってしまうからです。
宅地の情報を得たら、すぐに見学に行き、購入の可否を決定することが重要となります。良い条件の宅地を探している人は自分だけではないと考え、すぐに行動しましょう。
宅地の情報を得た後の見学は早い者勝ちです。ですから、見に行くか迷っているヒマはないと心得る必要があります。
選び方12：宅地を探すエリアを決めておく
宅地を探すときには、しっかりとエリアを決めておきましょう。
広範囲に宅地を探していると時間がかかるだけでなく、比較をするときにも手間が生じてしまいます。
エリアを決めるときは、通勤や通学から1時間以内など明確な数字を用いることがポイントです。
選び方13：宅地の購入予算を決めておく
宅地を選ぶときに、探す期間やエリアを決めるときに、同時に決めておきたいのが、宅地の購入予算です。
宅地を購入してから、建物の購入をするため、宅地と建物にそれぞれいくらかけられるかを最初から決めておく方法をとるか、宅地と建物の両方まとめていくらまでなら出せるか決めておく方法をとるかについても、明確にしておきましょう。
良い条件の宅地を選んだ後の住宅の建て方には、注文住宅やローコスト住宅など、選択肢がいくつかあります。予算に合わせた建て方をあらかじめ決めておくと、宅地の価格を決めるときに決めやすくなるでしょう。
選び方14：妥協できるところを決めておく
すべての理想を叶えられる宅地を見つけて購入できるのが一番よいのですが、必ずしもすべての理想が叶う土地が見つかるとは限りません。
さまざまな良い条件の土地を見つけられたときに、よりよい条件の土地を選ぶために、妥協できるところの優先順位をつけて決めておくことが必要になります。
たとえば、駅から10分以内を希望していたけれど、駅から15分以内なら妥協できるといった具合です。
宅地の購入の見学や購入に関しては、早い者勝ちであるため、あらかじめ妥協できるところを決めておくことで、取捨選択がしやすくなり、結果として、良い条件の宅地を選べることにつながります。
選び方15：除雪のしやすさについて確認する
雪の降る地域の宅地を購入する場合は、除雪についても考えなければなりません。
除雪のときに除雪機を使用したいのであれば、機械で飛ばした雪を置けるスペースが必要です。除雪機を使用しなくても、雪かきをした場合には、雪を置くスペースが必要なため、宅地には、雪を置くスペースが必須となります。
また、屋根から雪が落ちることもあるため、屋根から雪が落ちても大丈夫なようにスペースを用意する必要があります。そのため、雪の降らない地域と比較した場合に、宅地の広さがなければなりません。
このほか、宅地が広く、住宅が大きければ大きいほど、除雪の範囲は広がります。購入したい宅地の場合、どの程度の除雪が必要になるかを考えて、宅地を選びましょう。
宅地のまとめ
マイホームを建てるときには、さまざまな知識が必要です。住宅を建てられる土地には、地目としての宅地と、用途地域として工業専用地域以外である必要があります。
宅地は、すでに建物が建っている敷地やこれから建物を建てていい敷地です。そして、土地は地中からその上の空間までを指しています。ですから、住宅を建てられる場所というのは、宅地であり、土地であるともいえます。
マイホームを建てるときは、宅地を購入するわけですが、よりよい条件の宅地を探すことが重要です。そこでこの記事では、良い条件の宅地の選び方についてもご紹介いたしました。
良い条件の宅地の選び方には、15個の方法があります。どれも手間はかかりますが、事前に確認しておいたり、実践したりすることで安心して住宅を建てられることにつながるため、ポイントとして押さえておくのがおすすめです。
