マイホームを建てるときに候補として挙げられるもののひとつとして、分譲地や分譲住宅があります。分譲地や分譲住宅を購入するには一体どんなものなのかを知ることが大切です。
そして、分譲地や分譲住宅を購入する上で、分譲地のメリットとデメリットを知っておかなければなりません。また、分譲地と分譲住宅を購入する際の注意点を知っておくことで、分譲地と分譲住宅を購入してから後悔することを避けられます。
この記事では、分譲地や分譲住宅がどんなものであるかをはじめ、分譲地のメリットとデメリットそれぞれ5つずつを詳細に解説し、購入してから後悔しないように分譲地と分譲住宅を購入する際の注意点について詳しくご紹介いたします。
分譲地/分譲住宅の意味とは？
分譲地や分譲住宅といわれてもピンと来ない方もいらっしゃることでしょう。
ここでは、分譲地と分譲住宅について、詳しく解説いたします。
【分譲地とは？】
分譲地は、広い土地を不動産業者が購入し、家を建てるために区画整理をして販売している土地のことをいいます。
分譲地は不動産業者がまとめて土地を購入しているため、分譲地ではない土地と比較した場合、価格が安い傾向にあります。
また、さまざまな方角の土地があるため、南向きや角地などの人気の区画は早い段階で売り切れるので注意が必要です。
分譲地の場合、分譲地以外の土地とは違い、インフラや地盤の整備されているため、分譲地以外の土地のように自分でインフラを整備したり、地盤に問題があったときに地盤改良をしたりする必要がなく、手間がありません。しかし、整備の費用は土地代に含まれています。
【分譲住宅とは？】
分譲住宅とは、分譲地に同じようなデザインの住宅を建て、販売されている住宅のことをいいます。
住宅を購入する場合には、土地と建物を別で購入する方法もありますが、分譲住宅の場合は土地と建物を一緒に購入します。分譲住宅はほとんどの場合、すでに住宅が建っていることが多いため、間取りなどに融通は利きません。
また、分譲住宅の「分譲」は「土地を分割して譲渡すること」を指しています。
分譲地のメリット
分譲地には、分譲地ではない土地とは違った特徴やメリットがあります。
以下の5点は分譲地のメリットです。
- 電気やガスなどのインフラがすでに設備されている
- コストパフォーマンス・タイムパフォーマンスがよい
- 立地がよい
- 入居のタイミングがほぼ同じ
- 境界線が明確になっている
それでは、分譲地のメリットについてそれぞれ詳しく見ていきましょう。
メリット１：電気やガスなどのインフラがすでに整備されている
分譲地はすぐに分譲住宅が建てられるように、電気やガスなどのインフラが整った状態で用意されています。
分譲地以外の土地を購入して住宅を建てる場合には、インフラを整備することから始めなければならないため、分譲地を購入するよりも高額になる傾向があります。
また、必ずしもインフラの整備が問題なくできる土地ばかりではありません。土地によっては、水が止まらないなど特殊なケースもあり、地盤改良が必要なこともあります。
その結果、インフラ整備に時間もお金もかかってしまうことがあるため、分譲地を購入した方がトラブルに見舞われる可能性が低く、コストパフォーマンスやタイムパフォーマンスがよいといえるでしょう。
メリット２：コストパフォーマンス・タイムパフォーマンスがよい
分譲地の価格は分譲地以外の土地と比較した場合、低価格の傾向があります。
これは、分譲地が不動産業者からまとめて広い土地を購入した後に区画整理しているからです。
同じ広さの土地を購入するのであれば、分譲地と分譲地以外であれば、分譲地の方がコストパフォーマンスがよいといえます。
また、分譲地には分譲住宅を建てるため、土地と建物を別で探すよりも時間がかからないため、タイムパフォーマンスがよいといえるでしょう。
このほか、インフラがすでに整備されていることもあり、かかる費用が明確になっているため、予算内で済ませることができるといったメリットもあります。
メリット３：立地がよい
分譲地は、商業施設をはじめ、学校や公園なども整備されることが多い傾向にあります。
分譲地の場合、地域単位で開発が考えられているため、住みやすく便利なだけでなく、道路もキレイに整備されているため、見た目にも美しい場合が多いです。
また、分譲地には同じような分譲住宅が建てられるため、景観が統一されていて街並みもよいといった特徴があります。
特に新規分譲地の場合は、デザイン性が高いため、おしゃれな家と環境で生活することが可能です。
分譲地は、家の中だけでなく、周りの環境にもこだわりたい方にはおすすめであるといえるでしょう。
メリット４：入居のタイミングがほぼ同じ
分譲地の場合、広い土地を区画整理して売り出すため、多くの世帯が一度にその地域で分譲地を購入することになります。
そのため、分譲住宅に入居するタイミングが重なることが多く、近所づきあいがしやすいといったメリットがあります。
地域によっては、古いしきたりが残っていたり、昔から住んでいる人が偉そうにしていたりと、せっかく新居を購入したのに近所づきあいで嫌な思いをするケースは少なくありません。
ですが、分譲地ではほぼ同じタイミングで入居するため、そういった懸念がないのも魅力であるといえるでしょう。
また、同世代の子供がいる場合は、子どもに友達ができやすいといったメリットもあります。
メリット５：境界線が明確になっている
土地や住宅購入に関して、問題となることが多いもののひとつとして「境界トラブル」が挙げられます。
境界トラブルとは、土地の境界線がはっきりしていないことで起こるご近所トラブルです。
最初から塀や垣根があれば、境界線がはっきりしているため、トラブルに発展しづらいのですが、塀や垣根などがない場合に新規でつくった塀や垣根が相手の敷地内に入ってしまい、境界トラブルに発展してしまいます。
法務省のサイトでも「土地の境界トラブル防止」についての記載があるほど、土地の境界トラブルはよく見られ、問題視されている事柄です。
ですが、分譲地であれば、最初から区画整理されており、境界線が明確なので境界トラブルに発展する心配がないといったメリットがあります。
分譲地のデメリット
分譲地には、分譲地ではない土地とは違った特徴やデメリットがあります。
以下の5点は分譲地のデメリットです。
- ほとんどの場合、ハウスメーカーが決まっている
- 交通の便が悪い可能性がある
- 近所や隣人の情報がない
- 間取りに自由度がほぼない
- 人気のある位置の土地はすぐに売れてしまう
それでは、分譲地のデメリットについてそれぞれ詳しく見ていきましょう。
デメリット１：ほとんどの場合、ハウスメーカーが決まっている
分譲地で分譲住宅を建てるときは、ほとんどの場合、ハウスメーカーがすでに決まっています。
これは分譲地の多くが建築条件付きであるためです。建築条件のひとつとして、分譲住宅を建てるハウスメーカーが指定されています。
そのため、住宅を建てる場合にデザインや間取りなどが気に入るかどうかはわからないといったデメリットがあります。
また、どの分譲地も同じような広さであり、似たようなデザインの家が建つため、隣近所と同じような外観の家になるのが嫌な場合は向いていません。
住宅を購入するということは、この先、その家で生活をしていくということです。
自分の住む家にこだわりがあったり、希望する条件が多かったりする場合には、分譲地を選ぶのはおすすめではありません。
デメリット２：交通の便が悪い可能性がある
分譲地は広い土地を不動産業者がまとめて購入して、区画整理をした上で販売していますから、駅から近い場所を購入できることは珍しい傾向にあります。そのため、分譲地はどうしても駅から遠い場所になりがちです。
もちろん、車を持っており、通勤や通学に車を使う場合には、気にはならないかもしれません。しかし、通勤や通学で電車を利用したい場合は、駅まで徒歩で行くのが難しいため、自転車やバスなどを利用することになります。
特に雨の日は普段は自転車でもバスを使用するケースも多く、時間を合わせたり混んでいるバスに乗らなければならなかったりするため、不便であるといえるでしょう。
マイホームに交通の便のよさを求める場合には、分譲地はあまり向いているとはいえません。
デメリット３：近所や隣人の情報がない
分譲地の場合、広い土地をまとめて不動産業者が購入して、区画整理して売り出しているため、周りも分譲地になります。そのため、住環境における近隣の情報がほとんどありません。
たとえば、騒音トラブルや道路族といった問題がない場所だと思って購入したとしても、隣の分譲地を購入した人が毎週末にBBQをするような家庭であり、庭で騒がれてうるさかったり、道路で子どもを遊ばせ、敷地内に勝手に入ってくるような道路族だったりする可能性はゼロではありません。
近所づきあいが一斉にスタートするため、近所づきあいがしやすいといったメリットもある一方で、隣人や近所の人が非常識な人である可能性があるといったデメリットもあります。
また、同時期に入居するため、分譲地は近所づきあいが密になりやすい傾向があります。近所づきあいは適度な距離感で行いたかったり、最低限で済ませたかったりする場合は、あまり向いていないといえるでしょう。
デメリット４：間取りに自由度がほぼない
ハウスメーカーが決まっていることで、注文住宅でありながら似たようなデザインの家になることが多く、間取りも希望を反映しづらい傾向にあります。そのため、間取りにはほぼ自由度がありません。
家族の人数が多く、それぞれにひと部屋ずつ割り当てたかったり、趣味の部屋やリモートワーク用の部屋をつくりたかったりする場合には、分譲地にマイホームを建てることはあまり向いていないといえるでしょう。
また、分譲地の場合、すでに分譲住宅が建てられた状態で販売されていることもあり、間取りだけでなく床材やドアの種類など、本来であれば変更できるような部分も選択の余地がないことがあります。
間取りやデザインなどにこだわりたい場合は、分譲地にマイホームを建てるのはおすすめではありません。
デメリット５：人気のある位置の土地はすぐに売れてしまう
分譲地は人気の土地がすぐに売れてしまうといったデメリットがあります。購入を悩んでいる間に買い手がついてしまうため、迷っている時間があまりありません。
分譲地は広い土地を不動産業者が購入して、区画整理をして販売しているため、さまざまな位置の土地があります。
そのため、南向きの土地や角の土地は人気が高く、多くの分譲住宅が建てられてからの販売であっても、建物が建つ前に分譲地が売れてしまうことがあります。
もちろん、分譲地の購入は安い買い物ではないため、すぐに決断することは難しいでしょう。気に入った分譲地を購入するためには、日頃からどのような分譲地であれば購入を決められるのかなどを洗い出しておくのがおすすめです。
購入までの判断が早ければ、気に入った分譲地を購入できる確率が上がるでしょう。
分譲地/分譲住宅を購入する際の注意点
分譲地や分譲住宅を購入する際には、購入してから後悔しないように、さまざまな注意点に気を付けて購入しなければなりません。
分譲地や分譲住宅を購入する際の注意点には、以下の5点があります。
- インフラ整備の費用が土地の価格に反映されているか
- 地盤に問題はないか
- ガイドラインの有無
- 更地がある場合は何が建てられるかを確認する
- アフターサービスがしっかりしているか
それでは、分譲地/分譲住宅を購入する際の注意点をそれぞれ詳しく見ていきましょう。
注意点①インフラ整備の費用が土地の価格に反映されているか
分譲地のメリットのひとつにインフラが整備されているというものがあります。しかし、インフラ整備の費用が土地の価格に反映されていないことがあります。
分譲地を購入する際にインフラ整備の費用を別途請求されることもあるため、分譲地にインフラ整備の費用が含まれていることをしっかり確認しましょう。
また、分譲地にはインフラ整備の費用が含まれているため、インフラ整備の費用が含まれていない分譲地以外の土地よりも高くなります。
本来の土地の価格を比較して決めたい場合には、分譲地の価格とインフラ整備前の分譲地以外の土地にインフラ整備をした場合の価格を比較するとよいでしょう。
注意点②地盤に問題はないか
地盤に問題はないかということは分譲地だけでなく、どの土地を購入する際にも重要なことです。必ず地盤に問題ないかはチェックしましょう。
地盤に問題がないかチェックする一番簡単な方法は、古地図で確認することです。古地図で購入予定の場所が元々どんな土地であったかを確認します。
地盤に問題があると考えられるのは、川や池などがあった場所である場合です。水があった場所というのは、地盤が弱い傾向にあるため、地震などがあった場合に被害が大きく出る可能性があります。
そのほか、水が流れている谷線というものがあります。これは地形図の等高線を見ることでわかります。
谷線を辿ることで、その場所の地下には水が流れていることがわかるだけでなく、雨が降った場合にどれだけの雨水が流れ込むかの予測をすることも可能です。
また、自然災害に弱い場所なのかを確認するのであれば、国土交通省が運営している「ハザードマップポータルサイト」で購入予定の土地を確認するのがおすすめです。
注意点③ガイドラインの有無
分譲地に建てる分譲住宅には、ガイドラインが設けられていることがあります。たとえば、ガイドラインでは、以下のようなものが決められています。
- 外観のデザインやカラー
- 道路に面している部分の緑の量や木の本数
- シンボルツリーの設置と維持
- 植える花
- リビングの配置
- 常夜灯の設置と維持
- 常夜灯のカラー
ガイドラインがあることで住みやすくなることもありますし、自由度が減ってしまうこともあります。
常夜灯などは夜でも街並みが暗くならないように防犯の観点からガイドラインが設けられていますが、植える花やシンボルツリーなどが決まっているのは景観を維持するために設けられています。
ガイドラインは細かく決められていることが多いため、窮屈に感じる場合には購入をよく考えた方がいいでしょう。
注意点④更地がある場合は何が建てられるかを確認する
更地がある場合、そこに何が建てられるかをしっかり確認しておきましょう。
土地の中には用途地域といって、建てられる建物の用途が決まっている場合があります。
どんなものが近くにできるのかによって、住環境が変わることがあるので、しっかり確認しておきましょう。
また、開発が進み、駅や商業施設がつくられる予定だから住みやすくなるという触れ込みで、分譲地が売られていたり分譲住宅が建てられたりすることがあります。
しかし、開発が遅れ、予定より何年も経っているのに、駅が完成しなかったり、商業施設がつくられなかったりするケースがあります。
駅や商業施設ができるから、その分譲地や分譲住宅を購入しようと考えている場合は、それらが完成しなかったときのことも考えておかなければなりません。
開発は予定であり、絶対ではないということを肝に銘じておく必要があります。
注意点⑤アフターサービスがしっかりしているか
分譲地や分譲住宅は、ハウスメーカーが決まっていることがほとんどです。
そのため、分譲地以外を購入する場合と違って、ハウスメーカーの比較をして決めることができません。
ですから、分譲住宅を建てるハウスメーカーのアフターサービスがしっかりしているかを必ず確認しましょう。
アフターサービスが行き届いていない場合は、購入を見合わせたり、アフターサービスに関して交渉したりするなどの対応をとった方がよいといえます。
分譲地のまとめ
分譲地や分譲住宅を購入する場合、まず、分譲地や分譲住宅がどんなものであるかを知らなければなりません。分譲地や分譲住宅の特徴をはじめ、メリットやデメリットを知ることで、理想のマイホームに適しているかがわかります。
分譲地にはメリットもありますが、デメリットもあるので、マイホームに求めることがどんなことであるかを書き出し、優先順位順に並べることで、分譲地や分譲住宅に向いているかを知ることが可能です。
また、分譲地や分譲住宅を購入するときの注意点を学ぶことで、マイホームに分譲地や分譲住宅が向いているかを判断することができます。
マイホームを分譲地や分譲住宅で考えている場合には、さまざまな観点から分譲地や分譲住宅を確認し、分譲地や分譲住宅の購入を後悔しないように気を付けましょう。
