土地価格の調べ方/方法｜相場と実勢価格、計算方法、売却と相続について

「土地を購入したいが、適正な相場が知りたい」

「持っている土地を売却したら、いくらになるんだろう」

「自分で土地の価格を調べる方法はないの？」

そんな土地価格に関するお悩みを解決できる記事となっています。

この記事では、土地価格の具体的な調べ方と、土地の取引価格の目安となる計算方法、また土地の売却と相続するときのチェックポイントを紹介します。

この記事を読み終えて、適正な土地の価格を知る参考にしてみてくださいね。

土地価格の調べ方/方法

正確な土地の価格は売買の取引が成立するまで、実際のところわかりません。しかし、周辺の土地の価格や、過去の売買価格を調べることで、大まかな価格を知ることは可能です。

まずは目安となる土地価格の調べ方を５つ紹介します。

①公示地価・基準地価から調べる
②路線価から調べる
③固定資産税評価額から調べる
④周辺地域の過去の取引価格を調べる
⑤不動産会社に査定してもらう

それぞれ詳しく解説していきます。

①公示地価/基準地価から調べる

公示地価は国土交通省が土地取引の指標として公表している「土地の適正な価格」です。基準地価は都道府県が発表しているもので、評価時期や価格の決め方が少し違いますが、基本的には同じように捉えて構いません。

公示地価/基準地価は不動産鑑定士が行った調査により、更地を想定した場合の土地の価格が決められています。

公示地価/基準地価は国土交通省のWEBサイト「土地総合システム」から調べることができます。地図上で都道府県、市区町村を絞り込み、諸条件を選択してから「検索」すると、該当の地価情報が表示されます。

選択条件のチェックで公示地価と基準地価の両方を閲覧できます。

②路線価から調べる

正式名称は相続税路線価といいます。路線価は、国税庁によって道路ごとにつけられた土地価格の基準です。相続税や贈与税を決めるための指標に使われています。

路線価は「全国地価マップ」から調べることができます。市区町村と地名を選択して、調べたい土地を表示させてください。路線価図の道路上に表示されている数値が、その道路に面している土地の1㎡あたりの価格を千円単位で表しています。

土地が面している道路の数値が「150C」であれば、「1㎡あたり150,000円」ということになります。

末尾のアルファベットは借地権割合を示しています。自分の土地に自分の家を建てて住んでいる場合は、無視して構いません。

③固定資産税評価額から調べる

納税通知書に記載されているに固定資産税評価額を土地の取引価格の目安にすることができます。固定資産税を支払っている土地の取引価格が知りたい人には使える方法です。

固定資産税評価額は地方税を徴収するための基準の価格です。見直しのタイミングは3年に１回しかなく、価格の変動も緩やかなので、あくまで参考程度にするのが良いですね。

④周辺地域の過去の取引価格を調べる

調べたい土地周辺の過去に実際に取引された価格から、取引相場を調べる方法です。

こちらも国土交通省が運営する「土地総合システム」から調べることができます。

実際に行われた不動産取引事例を、データベースを「不動産取引価格情報検索」から検索することができます。検索条件を価格が知りたい土地に合わせて検索することで、その土地の取引相場を知ることができます。

⑤不動産会社に査定してもらう

不動産会社に依頼すれば、現地の調査を行って査定してもらうことが可能です。土地の価格は広さだけでなく、周辺の状況や、前面道路の広さ、日当たりの良さなどによって変わってきます。そのため、個別に土地の状況を見ないことには、実勢価格に近い価格を予想することはできません。不動産会社による査定では経験によるプロ目線で価格の判断をしてもらえるため、実勢価格に近い価格を知ることができます。

不動産会社による査定の場合、「今から3ヶ月以内に売却が見込める金額」を提示するのが一般的です。また、査定は複数の会社に依頼するのがベストです。なぜなら、不動産会社の査定金額は、その不動産会社が取引の仲介を請け負った場合の金額だからです。

土地価格の調べ方｜相場と実勢価格について

実勢価格とは、土地が実際に売買された時の価格のことです。④周辺地域の過去の取引価格を調べるで紹介した過去の取引価格は過去の実勢価格ということになります。

実勢価格は立地はもちろんのこと、土地の形状や面している道路の幅員、方角などさまざまな要因が重なり合って決まります。売り主の急ぎ度合いによっても価格が変わるため、同じ条件の土地は一つもありません。しかし、条件の似た土地の価格を調べることで、実勢価格の参考になりますよ。

土地価格の調べ方｜計算方法について

先述の①から③で紹介した価格の指標から実勢価格の目安を計算することができます。

①公示地価から実勢価格の目安を計算する

公示地価（基準地価）×土地の面積×1.1＝実勢価格の目安

例：公示地価が30,000円/㎡の120㎡の土地の場合
30,000円×120㎡＝360万円
この1.1～1.2倍が実勢価格：360万円×1.1＝396万円

実勢価格の目安は396万円になります。

②路線価から実勢価格の目安を計算する

路線価 × 面積 ÷ 0.8 × 1.1＝実勢価格の目安

例：路線価が30,000円/㎡の120㎡の土地の場合
30,000円×120㎡＝360万円

360万円÷0.8＝450万円
この1.1～1.2倍が実勢価格：450万円×1.1＝495万円

実勢価格の目安は495万円になります。

③固定資産税評価額から実勢価格の目安を計算する

固定資産税評価額÷0.7×1.1＝実勢価格の目安

例：路線価が30,000円/㎡の120㎡の土地の場合
30,000円×120㎡＝360万円

360万円÷0.7＝514万円
この1.1～1.2倍が実勢価格：514万円×1.1＝566万円

実勢価格の目安は566万円になります。

土地価格の調べ方｜売却や相続する場合について

土地を売却する場合はなるべく高い価格で取引したいですよね。相場より取引価格が安くなりすぎてしまうことです。ここでは売却の際に高く売るポイントを3つ紹介します。

①複数の不動産会社に査定してもらう。
②需要が高まるタイミングを狙う。
③売り出し価格を安くしすぎない。

それぞれポイントごとに解説していきます。

複数の不動産会社に査定してもらう

不動産会社によって査定価格は大きく違う場合があります。１社だけの査定ではその売り出し価格が適正かどうか判断しづらいです。複数の不動産会社の査定を比較することで、土地の正しい相場の把握ができます。

また相場に合った金額を提示してくれる信頼できる不動産会社かどうかの見極めにつながります。

需要が高まるタイミングを狙う

不動産は売却するタイミング次第で価値が変動します。住宅の需要が高まり、土地の価格も向上する時期を見極めるのが高く売却するコツです。

売り出しの時期は新生活の準備で住宅需要が増える1～3月がおすすめです。

需要が高まるタイミングに合わせて売り出せるよう、売却計画を練って事前の準備を進めましょう。

売り出し価格を安くしすぎない

実際に売却するとなったときには、はじめに売り出す金額設定が重要です。

相場に合った金額で売り出しましょう。適正価格で売り出すことによって、なかなか売れない事態を避けられますし、また適正価格を把握していることで値下げ交渉にも慌てずに対応することが可能です。相場より安い価格設定は、素早く売りやすいというメリットがありますが、本来得られたかもしれない利益を逃してしまう可能性が高いです。